Оценка недвижимости

Есть такая процедура — оценка. Она осуществляется в рамках оценочной деятельности. То есть, оценить можно все, от имущества то права. Так вот, оценка недвижимости — отдельно взятая процедура, для которой законодатель придумал весьма строгие требования.

Сегодня поговорим о том, по каким правилам оценивается именно «недвижка», разобрав всю специфику в контексте правовых норм.

О понятии

Итак, как мы уже вкратце отметили, сфера оценки регулируется профильным законодательством. В данном случае — Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон не только определяет принципы и цели оценки, но и отсылает к специальным федеральным стандартам, которые устанавливают конкретные правила для отдельных видов имущества. Согласно статье 20 названного акта, именно федеральные стандарты устанавливают требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

На основании этой нормы и был утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», введенный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Этот документ описывает особенности применения оценочных подходов именно к недвижимости, поскольку ее стоимость формируется под влиянием множества факторов — физических, экономических, правовых и территориальных.

ФСО № 7 определяет, что объектами оценки могут быть:

• застроенные и незастроенные земельные участки;
• объекты капитального строительства;
• части земельных участков или строений;
• жилые и нежилые помещения — как отдельно, так и вместе с имущественными правами, которые с ними связаны;
• доли в праве собственности на объект недвижимости.

Иными словами, под оценку подпадает практически любая разновидность недвижимого имущества, если только сама процедура не противоречит закону.

Резюмируя, оценка недвижимости — это отдельно взятая процедура, позволяющая правильно обосновать стоимость документально, на основании закона и профессиональных стандартов.

Общие требования к оценке недвижимости

Итак, первое, на что обращается внимание в стандарте, связано с осмотром. Оценка невозможна без понимания реального состояния объекта. Поэтому оценщик обязан провести осмотр недвижимости, желательно в срок, максимально приближенный к дате оценки. Если по объективным причинам осмотр не состоялся, это обязательно отражается в отчете:

• указываются причины;
• допущения и ограничения, которые могли повлиять на достоверность выводов.

Важно! Бывают ситуации, когда у собственника есть права на здание, но нет оформленных документов на земельный участок, на котором оно расположено. В этом случае оценка проводится с учетом действующих прав и обязанностей владельца в отношении земли. Оценщик анализирует, как обычно поступают собственники аналогичных объектов в подобных ситуациях, например, арендуют землю или выкупают ее в собственность.

При этом не всегда у оценщика есть полная информация о возможных обременениях, правах третьих лиц или экологических проблемах. Тогда применяется презумпция отсутствия таких факторов — оценка проводится исходя из предположения, что объект свободен от ограничений и загрязнений, если иное не выявлено при осмотре или не указано в задании на оценку.

Требования к заданию на оценку недвижимости

Задание — необходимый элемент любой оценки. Про него мы отдельно рассказывали здесь. Однако ФСО дополняет перечень обязательных его положений применительно к оценке недвижимости:

1. В первую очередь это описание самого объекта оценки. Если недвижимость состоит из нескольких частей — например, здания и земельного участка, или комплекса помещений, — в задании должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать каждую часть отдельно.
2. Далее должны быть зафиксированы характеристики объекта. Это могут быть технические, правовые и иные сведения, необходимые для анализа, либо ссылки на документы, где эти характеристики содержатся. Без таких данных невозможно корректно определить стоимость, поскольку каждый элемент недвижимости — от площади до инженерных коммуникаций — влияет на результат.
3. Не менее важно обозначить права, подлежащие оценке, и все ограничения или обременения, которые с ними связаны. Например, сервитут, аренда, залог, право хозяйственного ведения — всё это должно быть отражено, включая их действие в отношении каждой отдельной части объекта.

Кроме обязательных элементов, задание может включать дополнительные расчетные показатели, если они имеют значение для целей оценки. Среди них рыночная арендная плата — сумма, за которую объект мог бы быть сдан на дату оценки при типичных условиях рынка. Также могут быть рассчитаны затраты на создание или восстановление объекта капитального строительства, убытки от его отчуждения, либо расходы на устранение загрязнения и рекультивацию участка.

Исследование рынка недвижимости

Перед тем как определить стоимость объекта, оценщик должен понять, в каком рынке он «живет» — какие сделки совершаются, кто покупает, кто продает и какие тенденции формируют цену. Работа начинается с оценки политической и экономической ситуации в регионе. Даже локальный рынок жилья или коммерческих помещений не существует в изоляции:

• рост ставок по кредитам;
• снижение инвестиций;
• изменение структуры занятости.

Далее изучаются фактические данные — цены сделок и предложений по объектам, близким по характеристикам. Ценность этого этапа в том, что он дает реальную «вилку» рыночных значений, а не усреднённые показатели. Важно определить, какие факторы влияют на колебания: ставка доходности, сроки окупаемости, ликвидность объектов, мотивация участников рынка.

Результатом становится сводная картина рынка, отражающая динамику цен, уровень спроса, объем сделок и ключевые тенденции.

Эти данные лягут в основу расчетов и выбора подхода к оценке. При этом глубину анализа определяет сам оценщик, руководствуясь принципом достаточности: информации должно быть не слишком много и не слишком мало, а ровно столько, чтобы выводы были обоснованными.

Подходы к оценке недвижимости

Применяться могут различные подходы, всего их три и про каждый из них мы предметно разговаривали:

1. Сравнительный подход
2. Доходный подход
3. Затратный подход

В итоге получается такой порядок: определяется стоимость прав на земельный участок как незастроенный, рассчитываются затраты на создание капитальных строений по данным смет, контрактов или рыночных цен на материалы, добавляется прибыль предпринимателя — расчетная величина, отражающая норму прибыли за строительство, учитывается физический износ, функциональное и внешнее устаревание и складываются результаты: стоимость участка плюс стоимость капитальных строений за вычетом износа.

Согласование результатов

Когда оценщик применяет несколько подходов, он обязан согласовать промежуточные результаты. Это не просто арифметическое усреднение, а аналитическая работа по определению, какой из подходов дает наиболее достоверный результат в конкретных условиях.

Оценщик анализирует преимущества и ограничения каждого метода, объясняет расхождения и обосновывает итоговую стоимость. Если данных для полноценного применения какого-то подхода недостаточно, допускается указание ориентировочных значений, которые не влияют на итог, но подтверждают его достоверность.

Завершая оценку, специалист формулирует итоговую величину рыночной стоимости и указывает диапазон, в котором, по его мнению, она может находиться. Этот диапазон отражает профессиональное суждение оценщика и естественную неопределенность рынка.

Кстати

По теме оценки недвижимости у нас есть и другие материалы (помимо сегодняшнего и тех, что мы уже упомянули по тексту выше). Вот что можем предложить:

1. Что такое оценочная деятельность в целом и какие требования к ней предъявляются
2. Что такое объект оценки и какие виды выделяет закон
3. Кто такой оценщик, каковы его права, обязанности и ответственности
4. Какие условия договора об оценке объекта являются обязательными
5. Примерная форма договора на оказание оценочных услуг
6. Что такое отчет об оценке и что он в себя включает