Продажа здания или сооружения почти всегда связана с вопросом о земельном участке, на котором расположен объект. На практике многие считают, что можно свободно продать строение и отдельно распорядиться землей. Однако законодательство исходит из другого подхода.
Российское право рассматривает земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости как единый комплекс. Именно поэтому при переходе права собственности на здание обычно меняется и правовой режим земельного участка.
В статье же разберем, почему закон связывает судьбу недвижимости и земли, когда участок переходит к покупателю автоматически и в каких случаях из общего правила существуют исключения.
О понятии
Если говорить простыми словами, переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения означает, что вместе с объектом недвижимости к приобретателю переходят и права на землю, необходимую для его использования.
Иными словами, покупатель получает не только само здание, но и возможность законно пользоваться земельным участком, на котором оно расположено.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержится в статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Почему земля и здание рассматриваются вместе
В основе статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Этот принцип закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суть правила достаточно проста: если земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат одному собственнику, их нельзя рассматривать как полностью независимые объекты.
Почему? Дело в том, что использование здания без земельного участка зачастую невозможно. Точно так же участок во многих случаях теряет свое хозяйственное назначение без находящегося на нем объекта недвижимости.
Поэтому законодатель стремится сохранить их правовую связь и при совершении сделок.
Можно ли продать здание без земельного участка
В большинстве случаев сделать это нельзя.
Так, если земельный участок и расположенные на нем здания, строения или сооружения принадлежат одному лицу на праве собственности, отчуждение объекта недвижимости должно происходить одновременно с передачей прав на соответствующий земельный участок.
Следовательно, продавец не вправе оставить землю за собой и одновременно продать расположенное на ней здание другому лицу.
Аналогично нельзя продать земельный участок отдельно, если на нем находится принадлежащий тому же собственнику объект недвижимости.
Что будет, если стороны попытаются разделить такую сделку
Иногда участники сделки пытаются оформить продажу здания без передачи земли либо, наоборот, продать землю без расположенного на ней объекта.
Однако такие действия противоречат требованиям законодательства. По этой причине подобные сделки могут быть признаны недействительными.
Отметим, что на это также обращено внимание в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11.
То есть, при подготовке сделки необходимо учитывать не только положения договора, но и обязательные требования земельного законодательства.
Что происходит при продаже отдельных помещений в здании
На практике часто продается не все здание целиком, а отдельные помещения. Например, собственник может продать офис, магазин или складское помещение внутри большого объекта недвижимости.
В такой ситуации выделить отдельный земельный участок под каждым помещением попросту невозможно.
Поэтому закон использует другой механизм: заместо передачи самостоятельного участка покупатель получает долю в праве собственности на земельный участок, который обслуживает соответствующее здание.
Соответственно, участок становится объектом общей долевой собственности нескольких лиц.
При этом право на такую долю возникает у покупателя одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на помещение.
Следовательно, дополнительную сделку по передаче доли земельного участка заключать не требуется.
Какие права получает новый собственник
После приобретения здания новый собственник получает тот объем прав на земельный участок, который необходим для эксплуатации объекта недвижимости.
Благодаря этому он может использовать здание по назначению, обслуживать его и осуществлять иные законные действия, связанные с владением объектом.
Кроме того, новый собственник не зависит от воли прежнего владельца земельного участка, поскольку соответствующие права переходят к нему непосредственно в силу закона.
Именно такой механизм обеспечивает стабильность гражданского оборота и защищает интересы покупателей недвижимости.
Существуют ли исключения из общего правила?
Несмотря на общий принцип единства судьбы земли и недвижимости, законодатель предусмотрел отдельные исключения. На это прямо указывает статья 273 Гражданского кодекса. Соответствующие случаи перечислены в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, такие исключения связаны с ограниченной оборотоспособностью земельных участков или иными законодательными запретами.
Например, закон может не допускать передачу определенных земельных участков в частную собственность по причинам публичного характера.
В подобных ситуациях переход прав на объект недвижимости происходит с учетом специальных правил, установленных земельным законодательством.
Поэтому перед совершением сделки всегда важно проверить правовой статус конкретного земельного участка.
Почему это правило важно на практике
Дело в том, что многие споры в сфере недвижимости возникают именно из-за неправильного понимания связи между зданием и земельным участком:
- Покупатель может полагать, что приобретает объект вместе с землей.
- Продавец, напротив, иногда считает, что вправе сохранить участок за собой.
Однако законодательство исходит из необходимости сохранять единство этих объектов.
Благодаря этому новый собственник получает возможность полноценно использовать приобретенную недвижимость, а риск возникновения конфликтов существенно снижается.
Главное
Резюмируя, если земельный участок и здание принадлежат одному собственнику, продать один объект без другого по общему правилу нельзя.
При продаже здания или сооружения права на земельный участок переходят к покупателю одновременно с переходом права собственности на недвижимость.
В свою очередь, сделки, направленные на отчуждение здания без соответствующего земельного участка либо земли без расположенного на ней объекта недвижимости, могут быть признаны недействительными.
А если продаются отдельные помещения в здании, покупатель получает долю в праве на земельный участок, обслуживающий этот объект.
Право на такую долю возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на помещение.
Вместе с тем закон предусматривает отдельные исключения. Они действуют в случаях, когда земельный участок ограничен в обороте или его передача невозможна по специальным основаниям.
То есть, при продаже недвижимости важно помнить главное правило: судьба здания и земельного участка в большинстве случаев неразрывно связана.