Право пользования земельным участком и право собственности на расположенное на нем здание тесно связаны между собой. Однако на практике возникают ситуации, когда собственник недвижимости утрачивает право пользоваться землей.
Например, может закончиться срок аренды, прекратиться действие иного права на участок или измениться правовой режим земли.
В таких случаях закономерно возникает вопрос: что будет со зданием или сооружением, которое остается на участке?
Ответ далеко не всегда очевиден. Иногда стороны могут самостоятельно урегулировать ситуацию, а иногда спор приходится разрешать через суд. При этом значение имеют как стоимость недвижимости, так и возможность ее сноса.
В материале же разберем, какие последствия наступают после утраты права пользования земельным участком и какие варианты решения конфликта предусматривает закон.
О понятии
Итак, последствия утраты права пользования земельным участком — это правовые механизмы, которые определяют дальнейшую судьбу здания или сооружения после того, как собственник недвижимости потерял законные основания пользоваться землей под этим объектом.
Иными словами, закон отвечает на вопрос, может ли объект остаться на участке и кому он в итоге будет принадлежать.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержится в статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что происходит после прекращения права пользования земельным участком
После прекращения права пользования земельным участком собственник недвижимости оказывается в непростой ситуации: ранее объект находился на земле законно. Однако после прекращения соответствующего права основания для дальнейшего размещения здания на участке исчезают.
Так вот, если стороны не заключили новое соглашение и собственник недвижимости не приобрел земельный участок на ином законном основании, необходимо определить дальнейшую судьбу объекта.
Что делать? В первую очередь закон предлагает сторонам урегулировать вопрос самостоятельно.
Именно поэтому статья 272 ГК РФ ориентирована прежде всего на добровольное достижение соглашения между собственником земельного участка и собственником недвижимости.
Как стороны могут решить вопрос по соглашению?
Наиболее простой вариант — договориться без обращения в суд. При этом закон практически не ограничивает участников в выборе условий такого соглашения.
Например, собственник земельного участка может приобрести расположенное на нем здание.
В свою очередь, владелец недвижимости может выкупить земельный участок либо его часть.
Кроме того, стороны вправе согласовать новый порядок пользования землей, если это соответствует требованиям законодательства.
То есть, закон предоставляет участникам достаточно широкую свободу действий.
Что делать, если договориться не удалось?
Иногда стороны не могут прийти к компромиссу. В таком случае вопрос переходит в судебную плоскость.
Обратиться в суд вправе как собственник земельного участка, так и собственник недвижимости.
При этом подача такого требования является правом, а не обязанностью заинтересованного лица.
После рассмотрения обстоятельств дела суд определяет, каким образом необходимо разрешить возникший конфликт. Однако итоговое решение напрямую зависит от возможности сноса объекта недвижимости.
Когда собственник земли может требовать сноса здания
По общему правилу собственник земельного участка вправе потребовать освобождения своей территории.
Иными словами, он может настаивать на сносе здания или сооружения и приведении участка в первоначальное состояние.
Такой вариант считается основным, поскольку после прекращения права пользования земельным участком объект фактически остается на чужой земле без надлежащего правового основания.
Вместе с тем суд оценивает все обстоятельства дела. Поэтому требование о сносе не всегда подлежит удовлетворению автоматически.
Когда снос невозможен или нецелесообразен
Закон предусматривает ситуации, в которых снести объект невозможно либо экономически бессмысленно.
Прежде всего речь идет о случаях, когда запрет на снос установлен нормативными правовыми актами.
Например, ограничения могут действовать в отношении отдельных объектов культурного наследия или иных охраняемых сооружений.
Кроме того, суд может признать снос нецелесообразным, если стоимость здания существенно превышает стоимость земельного участка, на котором оно расположено.
Пример ситуации
Представим ситуацию, когда на сравнительно небольшом участке находится дорогостоящий производственный комплекс. Очевидно, что его уничтожение может привести к несоразмерным имущественным потерям.
Именно для таких случаев законодатель предусмотрел специальные способы защиты интересов сторон.
Какие решения может принять суд
Если снос невозможен либо явно не отвечает принципу разумности, суд получает возможность выбрать иной способ урегулирования конфликта.
При этом суд не действует произвольно:
- С одной стороны, он учитывает требования участников спора.
- С другой стороны, он оценивает все значимые обстоятельства дела.
В частности, суд может принять во внимание:
- наличие законодательного запрета на снос объекта;
- рыночную стоимость здания;
- рыночную стоимость земельного участка;
- причины прекращения права пользования землей;
- фактическую возможность дальнейшей эксплуатации недвижимости.
После анализа этих обстоятельств суд определяет наиболее справедливый вариант разрешения спора.
Например, он может признать за собственником недвижимости право приобрести необходимый земельный участок либо предоставить ему право дальнейшего пользования землей.
В отдельных случаях суд может признать право собственности на объект за владельцем земельного участка с выплатой соответствующей компенсации.
Как определяется явное превышение стоимости здания над стоимостью земли
Статья 272 ГК РФ использует формулировку о явном превышении стоимости объекта недвижимости над стоимостью земельного участка. Однако конкретных критериев закон не устанавливает.
Поэтому данный вопрос суд решает индивидуально в каждом деле.
Для этого стороны обычно представляют документы об оценке имущества. Кроме того, при необходимости суд может назначить судебную экспертизу.
Как правило, для сравнения используют именно рыночную стоимость объектов, поскольку она наиболее точно отражает их реальную ценность.
Следовательно, вывод о нецелесообразности сноса всегда основывается на конкретных доказательствах, а не на предположениях сторон.
Главное
Резюмируя, если собственник недвижимости теряет право пользоваться земельным участком, здание автоматически не переходит к владельцу земли и не подлежит немедленному сносу:
- Сначала стороны могут самостоятельно договориться о дальнейшей судьбе объекта. Например, собственник здания может выкупить землю, а собственник участка — приобрести сам объект недвижимости.
- Если договориться не удалось, спор разрешает суд.
По общему правилу собственник земельного участка вправе требовать освобождения территории и сноса объекта.
Однако когда снести здание невозможно или экономически неразумно, суд может выбрать другой вариант решения. Например, предоставить собственнику недвижимости право приобрести земельный участок или сохранить право его использования.
При этом суд учитывает стоимость здания, стоимость земли, наличие запретов на снос и причины возникновения спора.