Собственник земельного участка получает не только права, но и обязанности. Одна из ключевых обязанностей — использовать землю в соответствии с ее назначением. И если участок длительное время простаивает без уважительных причин либо используется не так, как предусмотрено законом, это может привести к его принудительному изъятию.
В сегодняшнем материале разберем, в каких случаях государство вправе инициировать такую процедуру, какие условия должны быть соблюдены и почему изъятие считается крайней мерой воздействия.
О понятии
Итак, изъятие земельного участка за неиспользование по целевому назначению — это предусмотренная законом процедура принудительного прекращения прав на землю, когда собственник длительное время не использует участок по назначению либо уклоняется от его освоения.
На практике речь чаще всего идет о сельскохозяйственных землях, а также участках, предназначенных для жилищного или иного строительства.
Обращаясь к первоисточнику, основные положения на этот счет закреплены в статье 284 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дополнительно порядок изъятия регулируют земельное законодательство и иные нормативные акты, в частности нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Когда участок могут изъять
Российское законодательство исходит из принципа целевого использования земли. Иными словами, каждый участок должен использоваться именно для тех целей, для которых он был предоставлен.
Такое требование прямо следует из статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, которая обязывает собственников и иных правообладателей использовать землю в соответствии с ее назначением и не причинять вред окружающей среде.
Нарушение же может выражаться по-разному.
Вид № 1 — использование не по назначению
В некоторых случаях собственник фактически использует участок, но делает это с нарушением установленного режима.
Например, земля сельскохозяйственного назначения может использоваться для деятельности, не связанной с сельским хозяйством, либо участок, предназначенный для строительства жилья, применяется в иных целях.
Вид № 2 — полное бездействие
Однако основанием для изъятия становится не только неправильное использование земли.
Не менее серьезным нарушением считается ситуация, когда правообладатель вообще не предпринимает действий для освоения участка и длительное время не использует его по назначению.
При наличии предусмотренных законом условий такой участок может быть изъят и реализован на публичных торгах.
Какие участки подпадают под действие статьи
Важно понимать, что статья 284 ГК РФ распространяется не на все категории земель.
Прежде всего речь идет об участках:
- предназначенных для ведения сельского хозяйства;
- предоставленных для жилищного строительства;
- выделенных для иных видов строительства.
Такой подход объясняется тем, что бездействие собственника в подобных случаях затрагивает не только его личные интересы, но и интересы общества. Земля является ограниченным ресурсом, поэтому законодатель заинтересован в ее рациональном использовании.
Почему участок нельзя изъять сразу
Изъятие земли считается исключительной мерой воздействия. По этой причине законодатель предусмотрел достаточно продолжительный срок, в течение которого собственник может начать использовать участок надлежащим образом.
По общему правилу участок может быть изъят только в том случае, если он не используется по назначению в течение трех лет.
При этом указанный срок не всегда начинает течь сразу после приобретения земли.
Что такое освоение участка
Перед началом полноценного использования нередко требуется выполнить подготовительные работы.
Например, собственник может проводить инженерные изыскания, оформлять проектную документацию, получать необходимые согласования или подготавливать территорию к строительству.
Именно такой подготовительный период обычно называют освоением земельного участка.
Соответственно, при рассмотрении вопроса об изъятии необходимо учитывать время, объективно необходимое для подготовки участка к дальнейшему использованию.
Когда срок не засчитывается
Закон предусматривает ситуации, при которых отсутствие использования земли нельзя ставить в вину собственнику.
Прежде всего речь идет о чрезвычайных обстоятельствах, которые фактически делают использование участка невозможным.
Например, это могут быть:
- стихийные бедствия;
- наводнения;
- пожары;
- техногенные аварии;
- иные чрезвычайные ситуации.
В подобных случаях соответствующий период не включается в трехлетний срок.
Вместе с тем собственнику необходимо доказать, что именно такие обстоятельства препятствовали использованию участка по назначению.
Особенности для земель сельскохозяйственного назначения
Для сельскохозяйственных земель действуют специальные правила.
Дополнительные особенности установлены статьей 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Кроме того, Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № 369 содержит перечень признаков, по которым контролирующие органы определяют факт неиспользования таких земель.
Именно на основании этих критериев обычно проводится оценка состояния участка и принимается решение о наличии либо отсутствии нарушения.
Как происходит изъятие
Если уполномоченные органы приходят к выводу, что участок длительное время не используется по назначению, процедура не заканчивается немедленным изъятием:
- Сначала правообладателю предоставляется возможность устранить нарушение.
- Только после прохождения предусмотренных законом этапов может быть поставлен вопрос о принудительном прекращении права на землю.
Продажа через публичные торги
Изъятый участок реализуется на публичных торгах.
При этом начальная цена определяется исходя из его рыночной стоимости, рассчитанной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Если на участке находится самовольная постройка, при определении начальной цены могут учитываться расходы, необходимые для ее сноса либо приведения в соответствие с требованиями закона.
Что происходит с деньгами
После продажи земельного участка вырученные средства передаются бывшему собственнику.
Однако из полученной суммы вычитаются расходы, связанные с организацией торгов, проведением кадастровых работ и оценкой рыночной стоимости земли.
Почему изъятие считается крайней мерой
Сам по себе факт нарушения еще не означает автоматического лишения права собственности. На практике государство сначала использует менее строгие способы воздействия.
В частности, органы земельного надзора проводят проверки и фиксируют выявленные нарушения:
- если нарушения подтверждаются, собственнику выдают предписание об их устранении и устанавливают срок для выполнения необходимых действий;
- кроме того, виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности.
Лишь в случае, когда такие меры не приводят к результату, возникает вопрос о принудительном изъятии земельного участка.
То бишь, лишение права собственности выступает не первоначальной, а крайней мерой реагирования на длительное и существенное нарушение требований земельного законодательства.
Главное
Если коротко, статья 284 ГК РФ устанавливает несколько важных правил:
- Земельный участок необходимо использовать в соответствии с его целевым назначением.
- Основанием для изъятия может стать как использование земли не по назначению, так и длительное бездействие собственника.
- По общему правилу участок нельзя изъять раньше чем через три года неиспользования.
- Периоды, когда использование было невозможно из-за чрезвычайных обстоятельств, в этот срок не включаются.
- Изъятие осуществляется через публичные торги, а вырученные средства передаются бывшему собственнику за вычетом установленных расходов.
- Перед применением такой меры государство обычно использует иные способы воздействия, включая проверки, предписания и административную ответственность.