Покупая квартиру, жилой дом или комнату, человек получает широкие права собственника. Однако в отличие от многих других объектов недвижимости жилые помещения обладают особым правовым режимом.
Закон разрешает владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом, но одновременно устанавливает ряд ограничений, связанных с его назначением.
Поэтому собственник не может использовать жилье абсолютно любым способом по своему усмотрению. В противном случае он рискует столкнуться с претензиями соседей, контролирующих органов и даже судебными спорами.
В материале же разберем, что считается жилым помещением, для каких целей его можно использовать и какие ограничения предусматривает законодательство.
О понятии
Если вкратце, то собственность на жилое помещение представляет собой право гражданина или организации владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, комнатой или жилым домом в пределах, установленных законом.
При этом ключевая особенность заключается в назначении такого объекта. Закон рассматривает жилое помещение прежде всего как место для постоянного проживания людей.
Обращаясь к первоисточнику, основные положения по данному вопросу содержит статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названная норма устанавливает, что собственник обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.
Кроме того, норма определяет основные правила проживания в жилых помещениях и закрепляет запрет на размещение в них промышленных производств.
Дополнительно вопросы использования жилья регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.
Что считается жилым помещением
Для начала важно понять, что не каждое помещение может получить статус жилого.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает несколько обязательных признаков такого объекта:
- Прежде всего помещение должно быть изолированным.
- Во-вторых, оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.
Это означает, что помещение обязано соответствовать санитарным, техническим, противопожарным и другим обязательным требованиям.
Например, жилое помещение должно обеспечивать нормальные условия проживания независимо от времени года.
Также оно должно позволять человеку вести домашнее хозяйство и использовать объект для постоянного проживания, а не для временного пребывания.
Именно поэтому законодатель относит жилые помещения к объектам недвижимости и предъявляет к ним специальные требования.
Кстати, порядок признания помещения жилым или непригодным для проживания регулирует постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.
Как собственник может использовать жилое помещение
Статья 288 ГК РФ позволяет собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться жильем. Однако реализовывать эти права необходимо с учетом назначения объекта.
Иными словами, квартира или жилой дом предназначены прежде всего для проживания граждан.
Собственник вправе проживать в помещении самостоятельно. Кроме того, он может предоставить жилье членам своей семьи.
Также закон разрешает передавать жилое помещение другим лицам по различным договорам. Например, собственник может заключить договор найма жилого помещения или передать объект в безвозмездное пользование.
Однако во всех подобных случаях жилье должно использоваться именно для проживания.
Следовательно, сам факт передачи помещения другому лицу не меняет его назначение и не позволяет использовать объект для иных целей.
Что считается использованием жилья не по назначению
На практике многие споры возникают именно по этому вопросу.
Верховный Суд Российской Федерации как-то разъяснил, что использование жилого помещения не по назначению имеет место тогда, когда собственник фактически превращает жилье в нежилой объект (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 № 14).
Например, нарушение может возникнуть при использовании квартиры в качестве офиса, склада, производственного помещения либо места для содержания и разведения животных.
В подобных ситуациях помещение перестает выполнять свою основную функцию — обеспечивать проживание граждан.
Поэтому собственнику важно учитывать не только свои интересы, но и правовой режим объекта недвижимости.
Можно ли работать или заниматься бизнесом в квартире
Многие ошибочно считают, что любая предпринимательская деятельность в жилом помещении автоматически нарушает закон. На самом деле это не так.
Жилищное законодательство допускает использование жилья для профессиональной деятельности или индивидуального предпринимательства.
К примеру, в квартире может работать адвокат, нотариус, переводчик, репетитор, дизайнер, программист или иной специалист.
Однако для этого необходимо соблюдать несколько условий:
- Во-первых, такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы соседей.
- Во-вторых, собственник обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные нормы и другие обязательные правила.
- В-третьих, деятельность не должна фактически превращать квартиру в нежилое помещение.
Именно поэтому работа за компьютером дома обычно не вызывает вопросов, тогда как организация полноценного офиса с постоянным потоком посетителей уже может привести к конфликтам и претензиям со стороны контролирующих органов.
Почему в жилых помещениях нельзя размещать производство
Отдельное внимание законодатель уделяет промышленной деятельности.
Пункт 3 статьи 288 ГК РФ прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства.
Такой запрет появился не случайно. Производственная деятельность часто связана с шумом, загрязнением, использованием оборудования, хранением сырья и другими факторами, которые несовместимы с нормальными условиями проживания людей.
Поэтому собственник не вправе организовать в квартире или жилом доме цех, мастерскую промышленного характера либо иное производство.
Причем запрет действует независимо от того, принадлежит помещение самому предпринимателю или используется им на ином законном основании.
Можно ли открыть магазин или кафе в жилом помещении
Этот вопрос возникает достаточно часто. Закон не запрещает использовать бывшее жилое помещение для размещения магазина, кафе, офиса или иной организации. Однако сначала собственник должен изменить правовой статус объекта.
Для этого необходимо перевести помещение из жилого фонда в нежилой в порядке, который устанавливает Жилищный кодекс Российской Федерации.
Только после завершения этой процедуры помещение можно использовать для соответствующей коммерческой деятельности.
До перевода объекта в нежилой фонд размещение магазина, кафе или иной организации будет противоречить требованиям законодательства.
Почему законодатель устанавливает такие ограничения?
На первый взгляд может показаться, что подобные правила ограничивают права собственника.
Однако законодатель стремится сохранить баланс интересов всех участников правоотношений:
- с одной стороны, владелец жилья получает возможность свободно пользоваться своим имуществом;
- с другой стороны, соседи должны иметь право на безопасные и комфортные условия проживания.
Именно поэтому закон связывает использование жилого помещения с его основным назначением и устанавливает специальные требования к эксплуатации таких объектов.
Главное
Если кратко, то основные положения заключаются в следующем:
- Жилое помещение предназначено прежде всего для постоянного проживания граждан.
- Собственник обязан использовать жилье в соответствии с его назначением.
- Жилое помещение должно отвечать санитарным, техническим и иным обязательным требованиям.
- Собственник вправе проживать в помещении сам или предоставить его другим лицам для проживания.
- Использование квартиры в качестве офиса, склада или производственного объекта может считаться использованием не по назначению.
- Закон допускает отдельные виды профессиональной и предпринимательской деятельности в жилом помещении.
- Такая деятельность не должна нарушать права соседей и обязательные требования законодательства.
- Размещать промышленные производства в жилых помещениях запрещено.
- Для открытия магазина, кафе или иной организации помещение обычно необходимо перевести в нежилой фонд.
- Закон устанавливает ограничения для защиты прав жильцов и обеспечения безопасных условий проживания.