Даже если вы взяли ипотеку на 20–30 лет, необязательно выплачивать ее в течение всего срока. Если появились свободные деньги, можно вернуть часть долга или закрыть кредит полностью.
Однако на практике возникают вопросы. К примеру, что выгоднее — уменьшить платеж или сократить срок? А когда вносить деньги? Почему после перевода всей суммы кредит иногда остается открытым?
Забегая вперед, досрочное погашение ипотеки помогает сократить будущие расходы на проценты. Но для этого деньги должны пойти в счет долга и одного пополнения счета не всегда достаточно.
Поэтому сегодня мы разберем, как устроено досрочное погашение и что проверить до и после платежа. На собственном примере сравним два варианта расчета. А также поговорим о маткапитале, страховке и снятии обременения.
Нормативная база
Для начала определимся: речь пойдет об ипотечном кредите для личных нужд. Право вернуть его раньше срока закрепляет пункт 2 статьи 810 ГК РФ. Причем погашать можно как весь долг, так и его часть.
По общему правилу банк нужно уведомить не менее чем за 30 дней. Однако договор может предусматривать более короткий срок (и часто предусматривает). Например, в «Сбере» можно подать заявку и внести деньги в тот же день. При этом погашать кредит частями можно неоднократно, каждый раз соблюдая порядок уведомления.
Порядок уведомления и расчетов также регулирует статья 11 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ. Ее часть 7.3 прямо распространяет правила частей 4–7.2 на ипотечные кредиты для личных нужд.
Что это означает: досрочное погашение — право заемщика. Банк не может запретить его только потому, что рассчитывал получать проценты еще много лет. Вместе с тем нужно соблюдать установленный порядок уведомления.
Отдельную комиссию за досрочное погашение платить не нужно. Для ипотеки запрет на плату за исполнение предусмотренных законом обязанностей закреплен в пункте 2 части 2 статьи 6.1 Закона № 353-ФЗ.
Важно: банк не вправе устанавливать минимальную сумму досрочного возврата. Это поясняет Банк России в своем информационном письме от 04.08.2020 № ИН-06-59/116.
Что происходит с долгом и процентами
Чтобы понять, откуда берется экономия, разберемся с обычным платежом по ипотеке. Каждый месяц часть денег идет на возврат основного долга — суммы, которую вы взяли у банка. Другая часть — на проценты за пользование деньгами.
При этом банк начисляет проценты на ту сумму, которую вы еще не вернули. Поэтому, если досрочно погасить часть долга, дальше проценты будут начисляться на меньший остаток.
Например, после очередного платежа остаток основного долга составляет 3 млн рублей. Вы дополнительно направляете на его погашение 300 тыс. рублей. В результате долг уменьшается до 2,7 млн рублей — и дальнейшие проценты банк будет рассчитывать уже с меньшей суммы.
Однако проценты за время до досрочного погашения все равно нужно заплатить. На возвращаемую сумму их начисляют по день возврата включительно. Такое правило устанавливает пункт 6 статьи 809 ГК РФ.
То есть досрочное погашение позволяет сэкономить на процентах, которые пришлось бы платить в будущем. А вот правильно начисленные и уже уплаченные проценты за прошлые месяцы банк возвращать не обязан.
Что выбрать при частичном погашении
После частичного досрочного погашения меняется график выплат. Как правило, банк предлагает два варианта: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж. Какие варианты предусмотрены вашим договором и как их оформить, можно уточнить в банке.
Разберемся, что изменится в каждом случае.
Что будет, если сократить срок кредита
Вы продолжаете вносить примерно ту же сумму каждый месяц. Но платежей остается меньше, поэтому кредит будет погашен раньше.
В результате сокращается и время, в течение которого вы платите банку проценты. При этом размер обязательного ежемесячного платежа существенно не меняется.
Что будет, если уменьшить ежемесячный платеж
В этом случае каждый месяц нужно будет вносить меньшую сумму. А вот дата последнего платежа по новому графику останется прежней.
Процентов банк тоже начислит меньше, чем без досрочного взноса. Однако если дальше платить только по графику, экономия окажется меньше, чем при сокращении срока. Посмотрим на примере.
Пример расчета
Допустим, остаток долга составляет 3 млн рублей, ставка — 12% годовых, а платить осталось 10 лет. Ежемесячный платеж — около 43 041 рубля. Без досрочного погашения будущие проценты составят примерно 2 165 000 рублей.
Теперь предположим, что заемщик дополнительно направляет 300 тыс. рублей на основной долг. Начисленные к этому моменту проценты уже уплачены. Получаем такую разницу:
| Что сравниваем | Сократить срок | Уменьшить платеж |
|---|---|---|
| Ежемесячный платеж | Около 43 041 рубля. | Около 38 737 рублей. |
| Оставшийся срок | 8 лет и 4 месяца. | 10 лет. |
| Проценты за оставшийся срок | Около 1 569 000 рублей. | Около 1 948 000 рублей. |
Это условный расчет с ежемесячным начислением процентов и неизменной ставкой. Суммы округлены, последний платеж может быть меньше обычного. Банковский график будет учитывать конкретные даты и правила расчета.
Обратите внимание: здесь мы сравниваем варианты, при которых заемщик после взноса платит только по новому графику. Если он продолжит вносить дополнительные суммы, срок погашения и итоговые проценты изменятся.
Можно ли вносить больше, чем указано в новом графике
Да. Уменьшение ежемесячного платежа не мешает погашать кредит досрочно и дальше.
Например, в нашем расчете обязательный платеж снизился примерно с 43 041 до 38 737 рублей. Однако заемщик может продолжить вносить прежние 43 041 рубль. Из них 38 737 рублей составят платеж по графику, а разницу он направит на досрочное погашение.
Если после очередного взноса банк снова уменьшит обязательный платеж, разница тоже изменится. При этом общая ежемесячно вносимая сумма может оставаться прежней.
При одинаковой ставке, суммах и датах фактического погашения результат будет таким же, как при сокращении срока. То есть совпадут и дата закрытия кредита, и сумма процентов.
Но обязательным останется только платеж из действующего графика. Доплачивать сверх него каждый месяц заемщик не обязан.
Дополнительную сумму нужно оформлять по правилам досрочного погашения. Если просто оставить лишние деньги на счете, банк может списать только обязательный платеж.
Как правильно оформить досрочное погашение
Теперь перейдем к действиям. Названия кнопок и способы подачи заявки различаются, но общая последовательность такая:
- Проверяем условия договора. Выясняем, как уведомить банк, за сколько дней и на какую дату можно назначить погашение.
- Определяем сумму и вариант погашения. Если закрываем кредит полностью, запрашиваем расчет именно на предполагаемую дату списания.
- Подаем заявку. Указываем сумму, дату и выбранный вариант изменения графика. Используем предусмотренный банком способ — например, приложение или заявление в офисе.
- Обеспечиваем деньги на нужном счете. Учитываем время перевода, начисленные проценты и ближайший обязательный платеж.
- Сохраняем подтверждения. Заявка, банковская выписка и новый график помогут проверить результат или разобраться с ошибкой.
Если нужен письменный документ, за основу можно взять образец заявления на досрочное погашение кредита. Однако сначала уточните, какую форму и способ подачи предусматривает ваш договор.
В какой день лучше внести деньги
С точки зрения процентов важен день, когда уменьшится основной долг. Чем раньше это произойдет, тем меньше будут дальнейшие начисления при прочих равных условиях.
Однако договор может разрешать частичное досрочное погашение только в дату очередного платежа. Такой порядок допускает часть 5 статьи 11 Закона № 353-ФЗ. При этом ждать придется не более 30 календарных дней со дня уведомления.
То есть универсального правила «вносите строго на следующий день после платежа» нет. Сначала выясните, когда банк действительно направит деньги на погашение.
Дополнительный взнос сам по себе не отменяет очередной платеж. Поэтому проверьте новый график и уточните, сколько денег потребуется на ближайшую дату. Иначе можно досрочно уменьшить долг, но одновременно допустить просрочку.
Если используете материнский капитал
Маткапитал можно направить на основной долг и проценты по жилищному кредиту. Более того, для этого не нужно ждать трехлетия ребенка. Основание — часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ.
Однако порядок отличается от перевода собственных накоплений. Нужно оформить распоряжение средствами через Социальный фонд, в том числе с участием банка. Пока деньги не поступили в погашение кредита, продолжайте платить по действующему графику.
Кроме того, использование маткапитала связано с обязанностью оформить жилье в общую собственность родителей и детей. Ее устанавливает часть 4 той же статьи. Досрочное закрытие ипотеки эту обязанность не отменяет.
Как проверить, что банк учел деньги
После назначенной даты откройте выписку и сведения о кредите. При частичном погашении проверьте остаток основного долга, новый платеж и дату окончания выплат. Если заявка не исполнена, выясните причину сразу.
При полном погашении запросите документ, подтверждающий отсутствие задолженности по кредитному договору. Например, справку банка. Одного списания денег недостаточно, чтобы понять, закрыт ли долг целиком.
Остаток основного долга и сумма для полного закрытия могут различаться. Например, к дате списания добавятся проценты за несколько дней. Поэтому сумму из старой справки нельзя без проверки переносить на новую дату.
Если денег оказалось меньше, чем указано в уведомлении, закон предусматривает их учет как частичного досрочного возврата. При этом договор может требовать согласия заемщика на такой вариант. Эти правила закреплены в частях 7.1–7.3 статьи 11 Закона № 353-ФЗ.
Что показывает судебная практика
Показательный спор о досрочном погашении кредита дошел до Верховного Суда. Заемщик оформил рефинансирование и перевел в прежний банк сумму из справки о задолженности. Однако из-за задержки перевода для полного закрытия не хватило 295 рублей 29 копеек.
Банк продолжил списывать обычные ежемесячные платежи. При этом он ссылался на отсутствие надлежащего заявления о досрочном возврате.
ВС указал, что суды должны оценить добросовестность банков и обстоятельства перечисления денег. Кроме того, недостаточность суммы для полного расчета сама по себе не препятствует частичному погашению.
Судебные акты отменили, дело направили на новое рассмотрение — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 декабря 2023 года № 44-КГ23-18-К7. Это спор о потребительском кредите, но практический урок полезен и при ипотеке: нужно проверять зачисление денег именно в погашение долга.
Если банк не выполнил принятую заявку, направьте письменную претензию. Приложите подтверждения и попросите объяснить расчет, исполнить поручение и исправить необоснованные начисления.
Что сделать после полного погашения ипотеки
Когда долг закрыт, остаются вопросы с залогом и сопутствующими документами. Их тоже лучше завершить сразу.
Снять обременение
Погашение кредита прекращает обеспеченное им обязательство. Однако запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости нужно погасить отдельно.
Поэтому уточните у банка, кто направит документы в Росреестр и требуется ли ваше участие. Порядок зависит, в частности, от того, оформлялась ли закладная.
Согласно статье 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, регистрационную запись об ипотеке по общему правилу погашают в течение трех рабочих дней. Этот срок считают с момента поступления необходимых документов в Росреестр, а не с последнего платежа банку.
В итоге проверьте сведения ЕГРН. Справка об отсутствии долга и отсутствие записи об ипотеке подтверждают разные обстоятельства.
Разобраться со страховкой
После полного досрочного погашения можно вернуть часть платы за определенные виды страхования. Например, за добровольное страхование жизни, оформленное для обеспечения кредита.
Такой порядок предусмотрен частями 10, 12 и 13 статьи 11 Закона № 353-ФЗ. Возвращают страховую премию за вычетом части, приходящейся на уже прошедший период страхования. Условие — отсутствие событий с признаками страхового случая.
Однако за возвратом нужно обратиться с заявлением. При индивидуальном страховании — к страховщику, при подключении к коллективному — к организации, которая подключила вас к программе. Предусмотренный законом срок возврата составляет семь рабочих дней после получения заявления.
Кроме того, имеет значение дата страхового договора. По статье 3 Федерального закона от 27 декабря 2019 года № 483-ФЗ эти правила применяются к договорам страхования, заключенным после 1 сентября 2020 года.
Не стоит переносить этот порядок на любой полис, купленный вместе с ипотекой. Например, страхование квартиры может продолжать защищать имущество и после погашения кредита. Сначала проверьте вид страховки и условия ее прекращения. Плата за подключение к программе также не всегда целиком является страховой премией.
Сохранить документы для налогового вычета
Досрочное погашение само по себе не лишает права на имущественный вычет. Если он был получен правомерно, возвращать налог только из-за закрытия кредита не нужно.
Однако вычет по ипотечным процентам дают по фактическим расходам. Это следует из статьи 220 НК РФ. Проценты, которые благодаря досрочному погашению вы уже не заплатите, в вычет не попадут.
Поэтому сохраните справки об уплаченных процентах и платежные документы. Если использовали маткапитал или бюджетную субсидию, также учитывайте источник оплаты: расходы за счет этих средств в вычет не включают.
А на сегодня все.