Компания купила офис, но не разместила там сотрудников. Вместо этого помещения сдали арендаторам, а здание оставили ради дохода. В учете такой объект может стать «инвестиционной недвижимостью».
Решающим будет не вид здания, а его назначение. Один и тот же офис считается обычным основным средством, если компания работает в нем сама, и инвестиционной недвижимостью, если получает арендную плату или ждет роста цены.
Ну а сегодня в статье мы разберем, какие объекты входят в эту группу и как их оценивать. Кроме того, выясним, когда начисляют амортизацию и где недвижимость показывают в балансе.
О понятии
Итак, инвестиционная недвижимость — это отдельная группа основных средств. В нее входит недвижимое имущество, которое организация держит ради платной аренды, роста стоимости или обеих целей сразу.
Обращаясь к первоисточнику, определение закреплено в пункте 11 ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Стандарт относит к инвестиционной недвижимости основные средства в виде недвижимости, предназначенные для платного временного пользования и (или) получения дохода от прироста стоимости.
Проще говоря, объект нужен не для собственной работы компании. Он сам приносит арендный доход либо дорожает как вложение.
Пример ситуации
Допустим, организация купила склад и сразу передала его арендатору на пять лет. Сама компания складом не пользуется. Поэтому объект можно отнести к инвестиционной недвижимости.
При этом речь идет об учете коммерческих организаций. Для бюджетных учреждений действуют другие правила.
Что относится к инвестиционной недвижимости
Прежде всего, объект должен быть недвижимостью. Поэтому в группу могут входить здания, помещения, сооружения, земельные участки и отдельные части таких объектов.
Кроме того, компания должна удерживать имущество ради дохода. Например, к инвестиционной недвижимости можно отнести:
- офис, который сдают сторонней организации;
- склад, купленный для долгосрочной аренды;
- земельный участок, который держат ради роста цены;
- свободное помещение, подготовленное для арендаторов.
Однако одного плана когда-нибудь заработать недостаточно. Назначение подтверждают решением руководства, договором аренды, бизнес-планом или другими документами.
Кстати, на нашем сайте есть отдельный разбор ФСБУ 6/2020. Он поможет проверить общие признаки основных средств и правила их учета.
Если здание еще строят или готовят к работе, затраты пока остаются капитальными вложениями. Инвестиционной недвижимостью объект станет после признания основным средством.
Что не входит в эту группу
Не вся недвижимость компании считается инвестиционной. Так, обычным основным средством будет офис для сотрудников, собственный магазин или производственный склад.
Другой порядок действует для объектов, купленных ради обычной перепродажи. В таком случае имущество может относиться к запасам.
Ну а основные различия соберем в таблице.
| Объект | Цель | Классификация |
|---|---|---|
| Офис компании | Работа сотрудников | Основное средство |
| Помещение под аренду | Арендная плата | Инвестиционная недвижимость |
| Квартира застройщика | Продажа покупателю | Запасы |
| Автомобиль под аренду | Платное пользование | Доходное вложение, но не недвижимость |
Так вот, слово «инвестиционная» не означает любую выгодную покупку. Главные признаки — недвижимый характер объекта и его доходное назначение.
Оборудование, транспорт и другие движимые вещи могут приносить плату за пользование. Однако инвестиционной недвижимостью они не становятся.
Как определить назначение объекта
Сначала нужно понять, как компания фактически использует имущество. После этого бухгалтер сопоставляет назначение с ФСБУ 6/2020.
Проверку удобнее провести по порядку:
- Убедиться, что объект относится к недвижимости.
- Проверить, приносит ли он аренду или доход от роста стоимости.
- Подтвердить общие признаки основного средства.
- Закрепить решение в документах и аналитическом учете.
Если часть здания сдают, а часть занимает сама организация, участки лучше разделить. Когда их можно учитывать как самостоятельные объекты, каждая часть получает свою классификацию.
Пример смешанного использования
Представим, что первый этаж здания занимает магазин компании, а второй сдан другому бизнесу. Если этажи выделены как самостоятельные объекты учета, первый будет обычным основным средством, а второй — инвестиционной недвижимостью.
Если же разделить помещения нельзя, решение нужно обосновать назначением площадей, условиями договоров и долей собственного использования.
Как оценивать инвестиционную недвижимость
Сначала объект принимают к учету по первоначальной стоимости. Она равна капитальным вложениям, связанным с недвижимостью до ее признания основным средством.
В частности, сюда могут войти цена покупки и прямые расходы на подготовку объекта. Полный состав затрат определяют по ФСБУ 26/2020.
Иными словами, одной суммы из договора может быть мало. На нашем сайте порядок подробнее разобран в статье про капитальные вложения.
После признания организация выбирает первоначальную или переоцененную стоимость. Причем решение применяют ко всей группе инвестиционной недвижимости.
| Критерий | Первоначальная стоимость | Переоцененная стоимость |
|---|---|---|
| Основа учета | Стоимость при признании | Справедливая стоимость |
| Амортизация | Начисляется | Не начисляется |
| Переоценка | Не проводится | На каждую отчетную дату |
| Изменение цены | Учитывают амортизацию и обесценение | Относят на доходы или расходы периода |
Таким образом, переоцененная модель заметно меняет учет. Стоимость обновляют на каждую отчетную дату, а разница сразу влияет на финансовый результат.
Кроме того, этот способ нельзя выбрать только для одного здания. Если компания переоценивает инвестиционную недвижимость, правило действует для всех объектов группы.
Вот что важно: справедливая стоимость — не произвольная цена руководителя. Ее определяют по правилам IFRS 13 с учетом рынка, состояния и расположения объекта. Подробнее мы рассказывали в материале про справедливую стоимость.
Пример переоценки
Допустим, компания признала арендное здание по стоимости 30 млн рублей. Далее она закрепила в учетной политике переоцененную модель.
К отчетной дате справедливая стоимость выросла до 33 млн рублей. Значит, объект нужно дооценить на 3 млн рублей, а сумму включить в доход периода.
Результат оценки
Балансовая стоимость здания составит 33 млн рублей. При этом амортизацию по нему не начисляют, поскольку объект учитывают по переоцененной стоимости.
Если же цена снизится до 28 млн рублей, разница станет расходом периода. Поэтому выбранная модель может заметно менять бухгалтерскую прибыль.
Когда начисляют амортизацию
Здесь действует простое разделение. Недвижимость по первоначальной стоимости амортизируют по общим правилам ФСБУ 6/2020.
Однако переоцененный объект не амортизируют. Вместо этого его стоимость обновляют на каждую отчетную дату.
При этом земельный участок не амортизируют, если его потребительские свойства со временем не меняются.
Не путайте бухгалтерский и налоговый учет. Отказ от амортизации при переоцененной модели действует в бухучете, но сам по себе не отменяет налоговую амортизацию.
Что делать при смене назначения
Назначение недвижимости может измениться. Например, компания прекращает аренду и переезжает в здание сама. Бывает и обратная ситуация: собственный офис освобождают и передают арендаторам.
В таком случае объект переводят в другую группу основных средств. Однако изменение нужно подтвердить реальными действиями и документами.
Если недвижимость учитывали по переоцененной стоимости, ее балансовая стоимость на дату смены назначения становится новой первоначальной стоимостью. Такое правило закреплено в пункте 26 ФСБУ 6/2020.
Порядок действий выглядит так:
- Зафиксировать новое назначение решением руководства.
- Определить дату фактического изменения использования.
- Перевести объект в нужную группу учета.
- Проверить дальнейшую оценку и амортизацию.
В результате важно не просто поменять субсчет. Документы должны объяснять, почему объект перестал или начал приносить инвестиционный доход.
Как отразить объект в учете и отчетности
Сам ФСБУ 6/2020 не назначает бухгалтерский счет. Поэтому рабочую схему закрепляют в учетной политике.
Недвижимость для платной передачи обычно отражают на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Однако можно вести и отдельную аналитику к счету 01.
Кстати, типовые записи можно посмотреть в нашем материале про счет 03. При этом субсчета нужно настроить под выбранный способ оценки.
В бухгалтерском балансе для группы предусмотрена строка 1160 «Инвестиционная недвижимость». При первоначальной модели там показывают стоимость за вычетом амортизации и обесценения. При переоцененной — актуальную стоимость после переоценки.
Кроме того, существенные сведения раскрывают в пояснениях. В частности, указывают способ оценки, движение объектов и влияние переоценки.
Что происходит в налоговом учете
В Налоговом кодексе отдельной категории «инвестиционная недвижимость» нет. Поэтому для налога на прибыль объект проверяют по общим правилам об амортизируемом имуществе.
При этом бухгалтерская переоценка не меняет налоговую стоимость и налоговую амортизацию. Из-за этого между двумя видами учета могут появиться временные разницы.
Что касается налога на имущество, базу могут считать по среднегодовой или кадастровой стоимости. Конкретный порядок зависит от объекта и региональных правил.
Переоцененная модель может повлиять на налог на имущество, если базу определяют по среднегодовой стоимости. Поэтому перед сменой способа оценки стоит заранее рассчитать налоговый результат.
В итоге инвестиционную недвижимость выделяют не из-за названия здания, а из-за цели владения. Сначала компания подтверждает доходное назначение объекта, затем выбирает способ оценки и только после этого настраивает амортизацию, счета и отчетность.