Продажа доли в праве собственности кажется достаточно простой сделкой. Однако на практике возникает вопрос: в какой именно момент покупатель становится новым собственником доли?
От ответа зависит многое. Например, кто вправе распоряжаться долей, кто несет связанные с ней обязанности и кто будет участвовать в управлении общим имуществом.
Поэтому в данной статье разберем, когда именно происходит переход доли к приобретателю и какие особенности предусмотрел законодатель для недвижимости.
О понятии
Говоря о самом понятии, момент перехода доли в праве общей собственности — это момент, с которого покупатель официально приобретает права собственника на соответствующую долю.
Именно с этого времени к нему переходят все права и обязанности, связанные с участием в общей собственности.
Обращаясь к первоисточнику, основные правила на этот счет закреплены в статье 251 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названная норма определяет, когда именно приобретатель становится собственником доли и почему для недвижимости действует особый порядок.
Почему для доли действуют специальные правила
Для начала важно понять одну особенность. Обычно право собственности возникает после передачи вещи приобретателю. Такое правило установлено пунктом 1 статьи 223 ГК РФ и про него мы рассказывали отдельно.
Однако доля в праве собственности отличается от обычной вещи.
Дело в том, что:
- доля существует не в материальной форме — ее нельзя передать из рук в руки, как автомобиль, телефон или иной объект имущества;
- то есть, речь идет о праве на имущество, а не о самостоятельной вещи.
Именно поэтому законодатель предусмотрел для доли специальный порядок перехода права собственности.
Когда доля переходит к покупателю по общему правилу
По общему правилу доля переходит к приобретателю с момента заключения договора.
То есть, в общем случае право собственности возникает не после фактической передачи имущества, а сразу после того, как стороны заключили сделку.
Ну а сам момент заключения договора определяется уже по правилам статьи 433 Гражданского кодекса.
Как это работает?
Например, если два участника подписали договор купли-продажи доли в праве собственности на движимое имущество, покупатель обычно становится собственником именно с даты заключения договора.
То бишь, дополнительная передача самой доли не требуется.
Могут ли стороны установить другой момент перехода права
Да, могут. Закон предоставляет участникам сделки определенную свободу. Поэтому стороны вправе заранее согласовать иной момент перехода доли к приобретателю.
Например, они могут связать возникновение права собственности с оплатой стоимости доли либо с наступлением другого согласованного события.
Однако такое правило действует не всегда, есть исключения. В частности, когда речь идет именно о недвижимости, ситуация становится иной.
В этом случае момент перехода доли напрямую связан с «государственной регистрацией права».
Такое правило вытекает из статьи 251 и статьи 131 Гражданского кодекса. Следовательно, даже если стороны уже подписали договор, покупатель еще не становится собственником автоматически:
- Сначала необходимо внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
- Только после государственной регистрации право собственности на долю переходит к приобретателю.
Поэтому именно дата регистрации имеет решающее значение для определения нового собственника недвижимости.
Почему регистрация играет такую важную роль?
Государственная регистрация выполняет сразу несколько функций:
- прежде всего она подтверждает возникновение права собственности;
- кроме того, регистрация делает информацию о собственнике доступной для третьих лиц.
Благодаря этому любой заинтересованный участник гражданского оборота может проверить сведения о правах на объект недвижимости.
Именно поэтому законодатель связывает переход права собственности на долю в недвижимости не с подписанием договора, а с регистрационной процедурой.
Бывают ли исключения из правила о регистрации?
Да, отдельные исключения предусмотрены законом. При этом установить их может только законодатель — стороны договора самостоятельно изменить данное правило не вправе.
Например, статья 38 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает особый порядок для многоквартирных домов:
- Если человек приобретает квартиру или нежилое помещение в таком доме, к нему одновременно переходит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
- В этом случае переход доли напрямую связан с переходом права собственности на соответствующее помещение.
То есть, специальные правила могут существовать, но они должны прямо содержаться в законе.
Какие последствия имеет момент перехода доли
С момента перехода права новый собственник получает весь комплекс прав участника долевой собственности. К примеру:
- он может участвовать в решении вопросов, связанных с общим имуществом;
- к нему переходят обязанности по содержанию имущества и участию в общих расходах.
Одновременно прежний собственник утрачивает соответствующие права и обязанности.
Поэтому правильное определение момента перехода доли имеет не только теоретическое, но и большое практическое значение.
Главное
Итак, статья 251 устанавливает специальные правила перехода доли в праве общей собственности.
По общему правилу приобретатель становится собственником с момента заключения договора.
Однако для недвижимости действует иной порядок: в отношении долей в праве собственности на недвижимое имущество право возникает только после государственной регистрации.
Именно поэтому при совершении подобных сделок важно учитывать не только дату подписания договора, но и момент официальной регистрации перехода права.