Преимущественное право покупки — один из самых важных механизмов в сфере долевой собственности.
Почему? Одни пытаются продать свою долю постороннему человеку, другие считают, что их права нарушили. В результате конфликт нередко доходит до суда.
Поэтому важно понимать, когда возникает преимущественное право покупки, как оно работает и что происходит при его нарушении. Все эти вопросы подробно разберем далее.
О понятии
Если вкратце, преимущественное право покупки означает право участника долевой собственности первым приобрести продаваемую долю раньше любых посторонних лиц.
Проще говоря, если один из сособственников решил продать свою долю, сначала он должен предложить ее остальным владельцам имущества и только потом искать покупателя на стороне.
Обращаясь к первоисточнику, правила на этот счет закреплены в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Именно упомянутая норма определяет, когда возникает преимущественное право покупки, как продавец должен уведомить других собственников и какие последствия наступают при нарушении установленного порядка.
Кому предоставляется преимущество
На первый взгляд может показаться, что собственник вправе свободно продать свое имущество кому угодно. Он же собственник, а значит вправе распоряжаться так, как считает нужным.
Однако отношения долевой собственности имеют свою специфику.
Дело в том, что каждый участник связан с другими владельцами общего имущества. И решения по многим вопросам приходится принимать совместно.
Поэтому появление нового сособственника может существенно повлиять на дальнейшее использование имущества.
Именно поэтому закон сначала предоставляет возможность приобрести долю уже существующим участникам общей собственности.
Когда действует преимущественное право покупки
Следует отметить, что преимущественное право возникает не при любой передаче доли. Прежде всего оно действует при возмездном отчуждении. Например, при продаже или мене.
Если же собственник передает долю безвозмездно, ситуация меняется:
- при дарении преимущественное право покупки не применяется;
- то же правило действует при переходе имущества по наследству.
Кроме того, данная гарантия работает только тогда, когда долю собираются передать третьему лицу.
Если, к примеру, долю покупает другой сособственник, никаких специальных процедур соблюдать не требуется.
Важно учитывать еще одно условие: остальные собственники могут приобрести долю только на тех же условиях, которые предлагаются постороннему покупателю.
Изменять цену или иные существенные условия специально для них продавец не обязан.
В каких случаях преимущественное право не применяется
Закон предусматривает несколько исключений.
- Во-первых, преимущественное право покупки не действует при продаже доли на публичных торгах. Публичные торги предполагают равные условия для всех участников. Следовательно, заранее предоставлять кому-либо преимущество нельзя.
- Во-вторых, существуют отдельные специальные правила для некоторых земельных правоотношений. Например, земельное законодательство предусматривает особый порядок приобретения земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений.
Поэтому в подобных ситуациях необходимо учитывать не только положения Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Как правильно уведомить других собственников о продаже доли
Перед продажей доли постороннему лицу продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о своем намерении.
Само уведомление должно содержать ключевые условия будущей сделки:
- прежде всего необходимо указать цену продажи;
- кроме того, желательно максимально точно обозначить объект сделки.
После получения уведомления сособственники могут принять решение о покупке либо отказаться от нее.
Важно понимать: данное уведомление не считается офертой в классическом смысле. Следовательно, продавец не обязан во что бы то ни стало совершить сделку после направления извещения.
Иными словами, он вправе передумать и отказаться от продажи вообще. Однако и продать долю третьему лицу в обход установленного порядка он не может.
Сколько времени дается на принятие решения
Преимущественное право действует не бессрочно. Закон устанавливает специальные сроки для его реализации — 1 месяц с даты получения уведомления о продаже.
Если в течение установленного периода никто из сособственников не воспользуется своим правом, продавец получает возможность заключить договор с любым другим покупателем.
Однако процедура может завершиться и раньше. Например, если все участники долевой собственности письменно откажутся от покупки, ожидать окончания установленного срока уже не потребуется.
После этого продавец сможет сразу оформить сделку с третьим лицом.
Что делать, если долю продали с нарушением закона
Нарушение преимущественного права покупки не делает сделку автоматически недействительной. На самом деле закон предусматривает специальный способ защиты.
Так, если долю продали постороннему лицу без соблюдения требований статьи 250, любой сособственник вправе обратиться в суд.
В иске он может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Грубо говоря, суд способен заменить покупателя на того участника долевой собственности, чье право нарушили.
Однако действовать нужно быстро: для обращения в суд закон устанавливает трехмесячный срок.
Его отсчет начинается с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Может ли продавец выбрать покупателя среди нескольких сособственников
Да, может. Это предусмотрено для ситуаций, когда приобрести долю хотят сразу несколько участников общей собственности.
В такой ситуации закон не устанавливает очередность между ними. Поэтому окончательное решение принимает сам продавец.
Кроме того, стороны вправе договориться и о совместной покупке доли несколькими сособственниками.
Можно ли передать преимущественное право другому лицу
Нет, нельзя. Преимущественное право покупки неразрывно связано с личностью конкретного участника долевой собственности.
Именно поэтому закон запрещает его уступку третьим лицам.
Дело в том, что сама цель данного механизма заключается в защите интересов действующих сособственников, а не любых желающих приобрести имущество.
Распространяется ли преимущественное право на договор мены
Да, распространяется. Хотя статья 250 применяется к договорам купли-продажи, ее правила работают и при мене.
Однако и здесь есть важное условие: другой участник долевой собственности должен иметь возможность предоставить продавцу равноценное встречное предоставление.
Если это возможно, преимущественное право сохраняется и в отношении договора мены.
Главное
Итак, статья 250 защищает интересы участников долевой собственности и ограничивает возможность бесконтрольного появления новых сособственников.
Поэтому перед продажей доли третьему лицу собственник обязан уведомить остальных владельцев имущества и предоставить им возможность выкупить эту долю на тех же условиях.
Если же установленный порядок нарушить, заинтересованный сособственник сможет обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав покупателя. Именно этот механизм и составляет основу преимущественного права покупки в российском гражданском праве.