Право собственности традиционно считается одним из наиболее защищаемых гражданских прав. Однако законодательство предусматривает ситуации, когда собственник может лишиться принадлежащего ему имущества помимо своей воли.
Конечно, такие случаи носят исключительный характер и допускаются только при наличии предусмотренных законом оснований. Так вот, одним из таковых является «изъятие земельного участка».
На практике это может произойти, допустим, когда участок необходим для реализации государственных или муниципальных задач либо когда его использование осуществляется с нарушением требований закона.
И отсюда возникают вопросы: что будет с домом, складом, производственным зданием или иным объектом, который расположен на таком участке?
В сегодняшнем материале же мы подробно рассмотрим, что и как работает в этом направлении.
О понятии
Итак, отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельного участка представляет собой специальный механизм прекращения права собственности на объект, расположенный на изымаемом участке.
То есть, в отдельных случаях собственник может лишиться не только земли, но и находящегося на ней здания, сооружения или другого объекта, если использование участка для целей изъятия невозможно без прекращения права на такую недвижимость.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержится в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная норма устанавливает случаи, когда прекращение права собственности на объект недвижимости становится необходимым следствием изъятия земельного участка.
При этом закон исходит из того, что такая мера должна применяться только тогда, когда сохранить объект невозможно без ущерба для целей изъятия.
Когда недвижимость могут изъять вместе с земельным участком
Главное правило заключается в следующем: если земельный участок подлежит изъятию, а расположенная на нем недвижимость препятствует использованию участка по назначению, ради которого осуществляется изъятие, право собственности на такой объект также может быть прекращено.
Но важно понимать, что речь не идет об автоматическом изъятии любого строения, находящегося на соответствующей территории.
Напротив, данная мера рассматривается как исключение, а не правило.
Поэтому в каждом конкретном случае необходимо установить, действительно ли сохранение объекта делает невозможным использование земельного участка для целей изъятия.
Также значение имеют характеристики самой недвижимости. Суд может учитывать площадь объекта, его назначение, расположение на участке, возможность частичного сохранения или реконструкции, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Следовательно, вопрос всегда решается индивидуально, а не только лишь по признаку нахождения здания на изымаемом участке.
Кто должен доказывать необходимость изъятия
Отдельного внимания заслуживает вопрос доказывания. К примеру, само по себе заявление государственного органа или органа местного самоуправления о необходимости изъятия недвижимости еще не означает, что требование будет удовлетворено.
Напротив, именно заявитель обязан доказать наличие оснований для прекращения права собственности.
Другими словами, государственный орган должен убедительно показать, что достичь целей изъятия земельного участка без прекращения права собственности на расположенный на нем объект невозможно.
Если же такие доказательства отсутствуют либо носят предположительный характер, суд в удовлетворении требования откажет.
В общем-то, суть в том, что собственник недвижимости не обязан доказывать возможность сохранения объекта. Бремя доказывания в данном случае лежит на лице, которое требует изъятия имущества.
Как происходит изъятие недвижимости
Что касается самого изъятия, то отчуждение недвижимости осуществляется посредством публичных торгов. Делается это по правилам, регулирующим порядок изъятия земельных участков.
В свою очередь, данные правила закреплены не только в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и в земельном законодательстве, в частности, обратиться можно к статье 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
То бишь, процедуру изъятия недвижимости связана с процедурой изъятия самого земельного участка.
Как это работает на практике
Для понимания представим ситуацию, когда земельный участок требуется для строительства объекта транспортной инфраструктуры.
Допустим, на территории участка расположен принадлежащий гражданину склад. Если проект позволяет сохранить склад и одновременно реализовать строительство, оснований для прекращения права собственности на объект может не возникнуть.
Однако ситуация меняется, если именно на месте склада должна проходить дорога либо размещаться иной объект, ради которого производится изъятие участка.
В таком случае сохранение недвижимости становится невозможным, а значит, может возникнуть вопрос о ее отчуждении в порядке статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом соответствующий орган должен будет доказать невозможность реализации проекта без изъятия данного объекта.
Что важно запомнить
Резюмируя, статья 239 ГК РФ не позволяет изымать недвижимость только потому, что она расположена на участке, который подлежит изъятию. Закон требует установить более серьезное основание — невозможность использования участка для целей изъятия без прекращения права собственности на находящийся на нем объект.
Кроме того, такая мера применяется исключительно в установленном законом порядке.
То есть, государственный орган обязан обосновать необходимость изъятия, а окончательное решение принимается с учетом всех обстоятельств конкретной ситуации.
И отчуждение недвижимости по статье 239 рассматривается как исключительный механизм, который используется лишь тогда, когда иного способа решить вопрос законодатель не предусматривает.