Строительство объекта недвижимости редко проходит идеально по графику. Самое популярное — застройщик не успевает завершить работы в установленный срок.
А иногда бывает и так, что к моменту окончания договора аренды земельного участка на месте будущего здания стоит лишь фундамент или частично возведенные конструкции.
В такой ситуации возникает вопрос: что будет с недостроем? Может ли собственник сохранить объект за собой или государство вправе его изъять?
Сегодня в материале мы подробно разберем ответы на все эти вопросы.
О понятии
Как видно, речь идет о ситуации, когда на государственном или муниципальном земельном участке остался незавершенный объект строительства, а договор аренды земли прекратил свое действие.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса закреплено в статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная норма устанавливает порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, который расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды такого участка прекратился.
При этом важно учитывать одно существенное исключение: положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, когда договор аренды государственного или муниципального земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.
Ну это так, к слову.
Что влечет прекращение аренды
Не стоит полагать, что после прекращения аренды государство автоматически получает право забрать недострой.
На практике все иначе:
- Статья 239.1 не предусматривает автоматического изъятия объекта незавершенного строительства. Более того, вопрос о его дальнейшей судьбе решается отдельно.
- Уполномоченный государственный или муниципальный орган оценивает ситуацию и принимает решение о необходимости обращения в суд.
Иными словами, прекращение аренды — это лишь основание для рассмотрения вопроса, а не гарантия последующего изъятия объекта.
Для чего нужна эта норма
Основная идея статьи такая: земельные участки должны использоваться эффективно. Если участок предоставили под строительство, объект должен быть построен и в разумный для этого срок.
Поэтому данный механизм скорее стимулирует арендаторов не затягивать стройку на неопределенное время, а не «пытается» забрать недострой.
Ну и сама по себе причина прекращения договора аренды по большей части значения не имеет. Важен сам факт того, что строительство осталось незавершенным после окончания аренды.
Что считается объектом незавершенного строительства
В продолжение темы, не каждая стройка автоматически признается объектом недвижимости. Закон связывает этот вопрос со степенью готовности объекта.
Как следует из статьи 130 Гражданского кодекса, объект незавершенного строительства может рассматриваться как недвижимая вещь только тогда, когда выполнены работы, позволяющие прочно связать его с землей.
Прежде всего речь идет о завершении устройства фундамента либо аналогичных конструктивных элементов.
Соответственно, прежде чем говорить об изъятии объекта, необходимо установить, что такой объект вообще существует как самостоятельный объект недвижимости.
В каком порядке проходит изъятие
Одна из важнейших гарантий для собственника, что ни государственный орган, ни муниципалитет не вправе самостоятельно принять решение об изъятии недостроя. Порядок здесь такой:
- Сначала уполномоченный орган должен обратиться в суд.
- Затем суд оценивает обстоятельства дела и принимает решение.
- Только после этого объект может быть выставлен на публичные торги.
К каким объектам применяются данные правила
Следует отметить, что статья 239.1 применяется только к объектам, которые возводятся на государственных или муниципальных земельных участках, предоставленных по результатам торгов.
Но есть и исключения.
Например, данная норма не распространяется на некоторые объекты долевого строительства. Для таких ситуаций действуют специальные правила, установленные законодательством о долевом строительстве.
Поэтому перед применением статьи всегда необходимо проверять статус земельного участка и особенности конкретного проекта.
Кто может обратиться в суд
Подать иск о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе только уполномоченные государственные или муниципальные органы.
Собственники соседних участков, граждане или иные заинтересованные лица таким правом не обладают.
Именно эти органы впоследствии могут организовывать проведение торгов либо привлекать для этого специализированные организации.
Когда суд может отказать в изъятии объекта
Не всякая задержка строительства происходит по вине застройщика.
Иногда причиной становятся действия самих органов власти или организаций, которые эксплуатируют инженерные сети.
Например, строительство может затянуться из-за незаконного отказа в выдаче необходимых документов, задержки подключения коммуникаций или иных препятствий, созданных уполномоченными структурами.
В такой ситуации собственник вправе ссылаться на данные обстоятельства в суде.
Однако одного заявления будет недостаточно:
- необходимо представить доказательства того, что нарушения действительно имели место и именно они привели к срыву сроков строительства;
- если такая связь будет подтверждена, суд может отказать в удовлетворении требований об изъятии объекта.
Как проходят публичные торги
После вынесения судебного решения объект продают на публичных торгах.
Порядок их проведения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299.
Торги проводятся в форме открытого аукциона. Участвовать в них может любой желающий, который соответствует установленным требованиям.
При этом начальная цена определяется не произвольно: сначала проводится независимая оценка объекта. Затем стартовая стоимость устанавливается исходя из его рыночной цены.
Что происходит, если торги не состоялись
На практике такие ситуации тоже встречаются.
Если покупателей не нашлось, государство или муниципалитет получают право приобрести объект в свою собственность по начальной цене.
Сделать это можно в течение двух месяцев после признания торгов несостоявшимися.
Однако обязанности выкупать объект закон не устанавливает. Поэтому дальнейшая судьба недостроя в подобных случаях зависит от конкретных обстоятельств.
В отдельных ситуациях собственнику могут вновь предоставить участок для завершения строительства в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
Получит ли собственник деньги после продажи объекта
Да, получит. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства, передаются бывшему собственнику.
Вместе с тем из этой суммы удерживают расходы, связанные с организацией и проведением торгов.
Так, собственник не теряет объект без какой-либо компенсации. Однако часть вырученных средств может быть направлена на покрытие расходов по его реализации.
Как это работает на практике
Для понимания представим ситуацию.
Допустим, компания получила на аукционе муниципальный земельный участок под строительство торгового центра сроком на пять лет.
За это время застройщик успел возвести фундамент и часть конструкций первого этажа. Однако завершить строительство не смог.
После окончания аренды участок вернулся в распоряжение муниципалитета:
- Если уполномоченный орган посчитает, что дальнейшее сохранение объекта за застройщиком не соответствует требованиям закона, он вправе обратиться в суд.
- Если суд поддержит требования, объект выставят на публичные торги.
- После продажи бывший собственник получит вырученные средства за вычетом расходов на проведение торгов.
Именно по такой схеме работает статья 239.1 Гражданского кодекса.