Когда имущество принадлежит сразу нескольким людям, рано или поздно возникает вопрос: кому и какая часть принадлежит.
И на первый взгляд все кажется очевидным. Однако на практике размер доли влияет на распределение расходов, получение доходов, продажу имущества и даже на порядок его использования.
Именно поэтому закон подробно регулирует правила определения долей в общей собственности.
Сегодня же разберем, как определяются доли участников, можно ли изменить их размер и что происходит, если один из собственников улучшил общее имущество за свой счет.
О понятии
Итак, если вещь принадлежит нескольким лицам одновременно, каждому из них принадлежит определенная часть права собственности на это имущество.
При этом важно понимать, что речь идет не о конкретной комнате, стене или квадратном метре:
- Доля отражает объем прав участника на общее имущество в целом.
- Именно размер доли определяет, в какой мере собственник участвует в судьбе общего имущества, несет расходы на его содержание и получает связанные с ним выгоды.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержит статья 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из положений указанной нормы следует, что доля в праве общей собственности представляет собой установленный законом, соглашением сторон либо иным предусмотренным законом способом объем прав каждого участника на общее имущество.
Также статья определяет порядок изменения долей и последствия внесения улучшений в общее имущество.
Как определяется размер долей участников
Начнем с базового правила. По общему правилу размер долей определяется законом или соглашением между собственниками.
Например, участники могут заранее договориться, какая доля будет принадлежать каждому из них. Аналогичным образом размер долей иногда устанавливает сам закон.
Кроме того, в отдельных случаях доли может определить и односторонняя сделка. Так, наследодатель вправе указать размеры долей наследников в завещании.
Однако на практике подобные указания есть далеко не всегда.
Поэтому статья 245 Гражданского кодекса устанавливает презумпцию: если размер долей не определен, они считаются равными.
Иными словами, при отсутствии иных указаний закон исходит из того, что все участники имеют одинаковые права на общее имущество.
Можно ли изменить размер долей
Да, в большинстве случаев собственники вправе сделать это по взаимному согласию.
Причем закон позволяет не только установить первоначальный размер долей, но и заранее определить правила их последующего изменения.
К примеру, участники могут договориться учитывать размер денежных вложений каждого собственника. В таком случае тот, кто внес больший вклад в приобретение или развитие имущества, может получить большую долю.
Кроме того, стороны вправе учитывать участие каждого собственника в увеличении стоимости общего имущества. Значение могут иметь дополнительные вложения, финансирование работ или иные действия, которые привели к росту ценности объекта.
Вместе с тем свобода участников существует не всегда:
- иногда закон самостоятельно определяет порядок расчета долей и не оставляет собственникам возможности установить иной механизм;
- согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля собственника помещения в праве на общее имущество многоквартирного дома зависит от площади принадлежащего ему помещения.
В подобных ситуациях изменить установленный законом порядок соглашением сторон нельзя.
Как влияют улучшения общего имущества на размер доли
Отдельного внимания заслуживает вопрос улучшений общего имущества.
На практике нередко возникает ситуация, когда один из собственников вкладывает собственные средства в модернизацию, реконструкцию или благоустройство общего объекта.
Однако далеко не каждое вложение автоматически увеличивает долю такого участника.
Прежде всего необходимо различать улучшения и обычное содержание имущества.
Например, проведение обязательного ремонта, устранение неисправностей или выполнение иных обязанностей по содержанию имущества не дает оснований требовать увеличения доли.
Иной подход действует в отношении улучшений, которые действительно повышают стоимость или полезные свойства имущества.
В этом случае значение имеет не только результат работ, но и порядок их выполнения:
- Если собственник произвел улучшения за свой счет и при этом соблюдал установленный порядок использования общего имущества, он вправе требовать соответствующего увеличения своей доли.
- При возникновении спора вопрос может быть разрешен в судебном порядке.
Вместе с тем нарушение согласованного порядка действий лишает участника такого права. Даже значительные вложения сами по себе не гарантируют увеличение доли, если собственник действовал вопреки установленным правилам.
Чем отличаются отделимые и неотделимые улучшения
Для правильного применения статьи 245 Гражданского кодекса важно учитывать характер произведенных улучшений.
Закон различает отделимые и неотделимые улучшения.
Отделимыми считаются такие изменения, которые можно отделить от вещи без причинения ей существенного вреда.
Например, это может быть установленное оборудование или иные объекты, которые возможно демонтировать без ущерба для основного имущества.
По общему правилу такие улучшения остаются собственностью того участника, который их создал.
Однако собственники вправе предусмотреть иной порядок в соглашении.
Совсем иначе решается вопрос с неотделимыми улучшениями:
- к ним относятся изменения, которые невозможно отделить без повреждения имущества или существенного ухудшения его характеристик;
- именно такие улучшения могут стать основанием для увеличения доли участника в праве общей собственности, если они произведены за его счет и с соблюдением установленного порядка.
Главное
Резюмируя, статья 245 ГК РФ закрепляет правила определения долей в праве общей собственности.
По общему правилу доли признаются равными, если закон или соглашение собственников не устанавливают иной порядок.
При этом участники могут изменить размер долей по взаимному согласию, если законодательство не содержит специальных ограничений.
Кроме того, существенное значение имеют улучшения общего имущества. В определенных случаях они способны повлиять на размер доли собственника и изменить соотношение прав участников общей собственности.