Иногда для строительства дороги, развязки, линии метро или другого объекта инфраструктуры требуется чья-то земля. И нередко на ней уже находятся жилые дома, здания, сооружения или иные объекты недвижимости.
В подобных ситуациях возникает вопрос: что будет с этими объектами и может ли собственник сохранить свое имущество?
В статье как раз таки поговорим об этом.
О понятии
Итак, отчуждение земельного участка в данном случае подразумевает прекращение права собственности на здание, дом или иной объект, если государство или муниципалитет изымает землю под ним для общественно значимых целей.
Обращаясь к первоисточнику, правовое регулирование данного вопроса содержится в статье 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная норма определяет правила отчуждения объектов недвижимости, которые находятся на земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных нужд.
При этом сама процедура изъятия земельных участков регулируется не только Гражданским кодексом, но и земельным законодательством.
Изъятие земли вместе с недвижимостью
Начнем с того, что сам по себе факт изъятия земли еще не означает автоматического прекращения права собственности на расположенные на ней объекты.
Прежде всего уполномоченные органы должны доказать, что достичь заявленной цели без отчуждения недвижимости невозможно.
Именно поэтому закон рассматривает такую меру как исключительную.
Например, если на месте частного дома планируется строительство крупной транспортной развязки, сохранить объект физически может быть невозможно.
В таком случае вопрос об отчуждении недвижимости становится частью процедуры изъятия земельного участка.
Если же государственные или муниципальные нужды позволяют использовать участок без прекращения права собственности на здание, применять столь жесткую меру оснований нет.
Когда применяется изъятие
Важно понимать еще один момент: государство не вправе изымать земельные участки по своему усмотрению.
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает закрытый перечень случаев, когда такое изъятие допускается. Соответствующие основания закреплены в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сам порядок изъятия подробно урегулирован главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
То есть, сначала должны существовать законные основания для изъятия земли. Лишь после этого может рассматриваться вопрос о судьбе расположенной на участке недвижимости.
Имеет ли значение право на земельный участок
Нет, не имеет. Правила статьи 239.2 действуют независимо от того, на каком основании лицо использует земельный участок.
Иными словами, значение имеет сам факт нахождения недвижимости на участке, который подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.
Поэтому соответствующие нормы могут применяться как к собственникам земли, так и к лицам, которые владеют участком на иных законных основаниях.
Земля и недвижимость изымаются вместе
Отдельного внимания заслуживает пункт 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Закон прямо устанавливает, что изъятие земельного участка и отчуждение расположенной на нем недвижимости должны происходить одновременно.
Если государство получит участок, но право собственности на находящийся на нем объект сохранится за прежним владельцем, возникнет правовая неопределенность. Использовать землю по назначению в подобной ситуации будет крайне сложно.
Именно поэтому законодатель связал эти процедуры между собой.
Какие правила применяются к недвижимости
Пункт 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет важное правило.
Так, к отчуждению зданий, сооружений и иных объектов недвижимости применяются те же принципы, которые действуют при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Другими словами, недвижимость не изымается по отдельной процедуре. Она следует судьбе земельного участка и включается в общий механизм изъятия.
Благодаря этому собственник получает единый набор гарантий и правовых механизмов защиты.
Как это работает на практике
Предположим, администрация принимает решение о строительстве новой автомобильной дороги.
Для реализации проекта требуется земельный участок, на котором расположен частный дом. После проведения необходимых процедур выясняется, что изменить маршрут дороги невозможно.
В такой ситуации уполномоченный орган инициирует изъятие земельного участка для муниципальных нужд.
Поскольку использовать участок без прекращения права собственности на дом невозможно, объект недвижимости также подлежит отчуждению.
При этом вопрос о земельном участке и расположенном на нем доме решается одновременно в рамках единой процедуры.
Что важно запомнить
Итак, статья 239.2 Гражданского кодекса регулирует случаи, когда государству или муниципалитету необходимо изъять земельный участок для общественно значимых целей, а находящаяся на нем недвижимость препятствует реализации этих целей.
При этом отчуждение здания, дома или сооружения допускается не всегда. Для этого должны существовать законные основания, а использование участка без прекращения права собственности на объект должно быть невозможно.
Кроме того, изъятие земельного участка и расположенной на нем недвижимости производится одновременно и по взаимосвязанным правилам, что обеспечивает единообразие процедуры и дополнительные гарантии для собственника.