Стороны уже выбрали квартиру, помещение или подрядчика, но заключить основную сделку пока нельзя. Чтобы зафиксировать будущую договоренность и обязанность вернуться к ней позже, используют «предварительный договор».
Предварительный договор не передает имущество, не выполняет работу и не оказывает услугу. Он создает другую обязанность: заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.
Сегодня разберемся, какую силу имеет такой документ и что в нем нужно указать. Кроме того, посмотрим, как действует срок и что можно потребовать от стороны, которая уклоняется от сделки.
О понятии
Итак, предварительный договор — это соглашение, по которому стороны обязуются позже заключить основной договор. Будущая сделка может касаться имущества, работ или услуг.
Обращаясь к первоисточнику, понятие закреплено в статье 429 ГК РФ. По ней стороны принимают на себя обязанность заключить основной договор в будущем и на условиях, предусмотренных предварительным соглашением.
Проще говоря, это не сама покупка или аренда, а обязанность оформить сделку позже. Поэтому после подписания нельзя просто передумать.
Пример ситуации
Допустим, покупатель выбрал помещение, однако продавцу нужно сначала оформить документы после перепланировки. Стороны подписывают предварительный договор, описывают объект, цену и дату основной сделки. В результате продавец обязуется продать именно это помещение, а покупатель — заключить договор купли-продажи в согласованный срок.
Однако право собственности у покупателя на этом этапе не возникает. Для перехода права потребуется основной договор, а для недвижимости — еще и государственная регистрация.
Когда такой договор действительно полезен
Предварительное соглашение применяют, когда будущую сделку уже можно описать, но оформить ее сразу мешает время. Например, продавец собирает документы, покупатель ожидает кредит, а товар еще создается.
Кроме того, документ помогает закрепить объект, цену и срок на период подготовки. Вместе с тем он подходит только тогда, когда стороны готовы принять обязанность заключить сделку.
В частности, товара может еще не быть у продавца на дату подписания. Верховный Суд разъяснил, что будущий объект допустимо создать или приобрести позднее, если закон и характер вещи не требуют иного.
Если стороны лишь хотят продолжить переговоры, обязательный договор может оказаться излишним. В таком случае лучше прямо указать, что документ не создает обязанности заключить сделку.
Форма и содержание документа
Прежде всего предварительный договор оформляют в форме, установленной для основного. Если специальной формы нет, документ должен быть письменным.
Если основной договор требует нотариального удостоверения, предварительное соглашение тоже оформляют у нотариуса. Однако регистрировать его не нужно, даже если регистрации подлежит будущая сделка.
Несоблюдение требуемой формы делает предварительный договор ничтожным. Устной договоренности о будущей сделке для статьи 429 ГК РФ недостаточно.
По содержанию прежде всего определяют предмет. Иначе говоря, из текста должно быть понятно, что стороны собираются продать, передать в аренду или построить.
Кроме того, фиксируют условия, которые одна из сторон считает необходимым согласовать уже сейчас. На практике разумно указать:
- предмет будущей сделки;
- цену или порядок ее определения;
- срок заключения основного договора;
- порядок подготовки и подписания документов;
- обеспечение и последствия нарушения.
Впрочем, отсутствие какого-либо иного существенного условия основного договора не всегда делает предварительный договор незаключенным. Верховный Суд указывает, что достаточно определить предмет, а недостающие условия стороны могут согласовать позже или передать спор на рассмотрение суда (постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
Как работает срок
Срок показывает, до какого момента стороны должны оформить основной договор. Его можно установить календарной датой, периодом или событием, которое неизбежно наступит.
Если срок не указан, закон дает сторонам один год с даты заключения предварительного договора. Поэтому отсутствие конкретной даты не превращает обязанность в бессрочную.
Если основная сделка еще не оформлена, заинтересованной стороне нужно до окончания срока направить предложение заключить основной договор. К предложению лучше приложить проект основного договора.
Пример со сроком
Представим, что основной договор нужно заключить до 30 ноября. Покупатель 20 ноября направляет подписанный проект и предлагает встретиться 25 ноября. В таком случае он подтверждает интерес к сделке и готовность ее оформить.
Если основной договор не подписан и ни одна сторона вовремя не направила предложение заключить его, обязательства прекращаются. В итоге потребовать сделку по прежнему предварительному договору уже не получится.
В таком случае ждать последнего дня рискованно. Предложение лучше направить заранее способом, который подтверждает дату и содержание отправления.
Аванс, задаток и крупная предоплата
Сам предварительный договор не требует передавать деньги. Однако стороны могут согласовать аванс, задаток или неустойку.
Аванс засчитывается в будущую оплату, но не обеспечивает обязанность заключить сделку. Кроме того, его обычно возвращают, если у получателя нет основания удерживать сумму.
Задаток, в свою очередь, подтверждает договоренность и обеспечивает ее исполнение. Такая возможность прямо предусмотрена пунктом 4 статьи 380 ГК РФ.
Кстати, разницу между платежами мы подробно разобрали в статьях про аванс и задаток. При неясном назначении суммы спорный платеж может быть признан авансом.
Если за срыв отвечает сторона, давшая задаток, деньги остаются у другой стороны. Если виноват получатель, он должен вернуть двойную сумму. Кроме того, виновная сторона возмещает убытки с зачетом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное.
Обязанность заплатить до основной сделки всю цену или ее существенную часть меняет оценку документа. Суд может признать такое соглашение основным договором с условием о предоплате, несмотря на его название.
Поэтому размер, назначение и судьбу платежа описывают отдельно. Иначе спор затронет и деньги, и правовую природу документа.
Что происходит при отказе от основной сделки
Если одна сторона уклоняется, другая вправе потребовать заключения основного договора через суд по правилам статьи 445 ГК РФ. Однако обратиться с таким требованием нужно в течение шести месяцев с момента неисполнения обязанности.
Суд определит спорные условия и укажет, с какого момента основной договор считается заключенным. Кроме того, необоснованно уклоняющаяся сторона должна возместить причиненные этим убытки.
Кстати, на нашем сайте есть образец искового заявления о понуждении к заключению договора. Впрочем, содержание требований зависит от предварительного соглашения, переписки и причины отказа.
Для суда важны доказательства готовности истца к сделке. В частности, пригодятся проект договора, уведомление о вручении и переписка.
Пример уклонения
Допустим, продавец получил проект договора в срок, но перестал отвечать и выставил объект дороже. Покупатель может потребовать заключения сделки на согласованных условиях и заявить подтвержденные убытки. Однако иск о понуждении нужно подать в шестимесячный срок.
Вместе с тем стороны могут мирно отказаться от планов. Тогда они оформляют расторжение и отдельно решают судьбу аванса, задатка и расходов.
Чем предварительный договор отличается от похожих документов
Название документа не всегда показывает его правовой эффект. Поэтому нужно смотреть на записанные обязанности.
| Документ | Что он создает | Нужен ли новый договор |
|---|---|---|
| Предварительный договор | Взаимную или одностороннюю обязанность заключить основную сделку | Да |
| Соглашение о намерениях | Обычно фиксирует планы и ход переговоров без обязательной будущей сделки | Зависит от содержания |
| Рамочный договор | Общие условия будущих отношений и порядок их уточнения | Условия дополняют заявками или отдельными договорами |
| Опцион на заключение договора | Право одной стороны заключить договор путем акцепта безотзывной оферты | Отдельное повторное соглашение обычно не требуется |
Например, фраза «стороны намерены обсудить поставку» не обязывает заключить договор. Однако суд оценивает документ по содержанию, а не по заголовку.
Кроме того, на нашем сайте есть материалы про договор о намерениях, рамочный договор и опцион. Они решают близкие задачи, но создают разные последствия.
Особенности сделки с недвижимостью
Предварительный договор не передает квартиру, дом или помещение и не регистрируется в ЕГРН. Вместе с тем объект нужно описать так, чтобы его можно было определить.
Для существующей недвижимости обычно указывают адрес, кадастровый номер и площадь. Если объект создается, нужен порядок его будущей идентификации. Кроме того, перед подписанием проверяют право продавца, ограничения и полномочия представителя.
Предварительный договор не заменяет проверку недвижимости. Он связывает стороны обязательством, но не устраняет ипотеку, арест, права супруга или другие юридические риски.
Если будущая сделка требует нотариальной формы, предварительный договор оформляют так же.
Как сделать договор рабочим
Хороший документ отвечает на два вопроса: что стороны подпишут и как к этому придут. Поэтому перед подписанием полезно пройти несколько шагов:
- Точно описать предмет будущего договора.
- Проверить форму и необходимость нотариального удостоверения.
- Установить реальный срок основной сделки.
- Определить цену и порядок подготовки документов.
- Назвать каждый платеж авансом, задатком или иной суммой.
- Закрепить способы переписки и последствия отказа.
Кроме того, проект основного договора лучше подготовить заранее. В таком случае спорные условия станут видны до срока сделки.
Если планы изменились у обеих сторон, договоренность можно прекратить соглашением. На нашем сайте размещен образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком.
В итоге предварительный договор полезен тогда, когда будущая сделка уже определена, но для нее требуется время. Однако его сила зависит от точного предмета, правильной формы, срока и доказуемого порядка перехода к основному договору.