Проект показывает, что нужно построить. Рабочие чертежи уточняют, как это сделать. А «исполнительная документация в строительстве» фиксирует, что получилось на объекте в реальности.
Исполнительная документация не копирует проект и рабочие чертежи. Она показывает фактический результат: где находятся конструкции и сети, какие скрытые работы приняли, какие испытания провели и какие изменения появились по ходу стройки.
Сегодня же разберем, что входит в такой комплект и кто его ведет. Кроме того, посмотрим, когда оформляют акты скрытых работ и исполнительные схемы. Заодно выясним, можно ли вести весь комплект электронно.
О понятии
Итак, исполнительная документация показывает, как решения из проекта и рабочих чертежей фактически выполнили на объекте.
В нее входят тексты и графические материалы. Например, акты, схемы, результаты испытаний и журналы.
Обращаясь к первоисточнику, часть 1.5 статьи 52 ГрК РФ относит к исполнительной документации материалы, которые показывают фактическое исполнение решений проектной и рабочей документации.
Проще говоря, проект отвечает на вопрос «как должно быть». А исполнительный комплект отвечает на другой вопрос: «как сделали на самом деле».
Пример ситуации
Допустим, по рабочему чертежу труба должна пройти по одной трассе. Во время монтажа допустимое изменение согласовали с проектировщиком. Тогда исполнительная схема должна показать уже фактическое положение трубы.
Чем исполнительная документация отличается от проектной и рабочей
Все три комплекта связаны между собой. Однако задачи у них разные.
| Документация | Для чего нужна | Когда появляется |
|---|---|---|
| Проектная | Определяет основные решения объекта | До строительства и при изменении проекта |
| Рабочая | Детализирует решения для выполнения работ | До соответствующего этапа работ |
| Исполнительная | Фиксирует фактический результат | По ходу строительства |
Например, проект задает общую систему водоснабжения. Рабочая документация показывает трассы и узлы. В свою очередь, исполнительная схема фиксирует, где сеть проложили фактически.
Кстати, первые два комплекта мы уже разобрали в статьях про проектную документацию и рабочую документацию.
То есть исполнительный комплект не заменяет проект или рабочие чертежи. Он появляется уже по результатам выполненных работ.
Какой документ регулирует состав
Сейчас основной акт — Приказ Минстроя России от 16 мая 2023 года № 344/пр.
Он действует с 1 сентября 2023 года. Кроме того, приказ устанавливает и состав документов, и порядок их ведения.
В старых инструкциях все еще можно встретить РД-11-02-2006. Однако сейчас этот документ уже не действует.
Поэтому для новых работ нельзя ориентироваться на РД-11-02-2006 как на действующий обязательный порядок.
Отдельные правила есть для общего журнала работ. Его форму и порядок ведения устанавливает Приказ Минстроя России № 1026/пр.
Что входит в исполнительную документацию
Приказ № 344/пр предусматривает 13 основных групп документов.
В комплект, в частности, входят:
- акт освидетельствования геодезической разбивочной основы;
- документы о разбивке осей объекта на местности;
- акты освидетельствования скрытых работ;
- документация по освидетельствованию ответственных конструкций;
- акты по участкам инженерных сетей;
- замечания строительного контроля о недостатках работ;
- рабочие чертежи с отметками о фактическом выполнении;
- исполнительные геодезические схемы и чертежи;
- схемы и профили сетей с отраженными отступлениями;
- документы об испытаниях технических устройств и инженерных систем;
- результаты экспертиз, обследований и испытаний;
- материалы входного контроля и контроля качества;
- общий и специальные журналы работ.
При этом на каждом объекте набор будет своим. Он зависит от вида работ и решений проекта.
Важно понимать, что конкретный перечень утверждает застройщик, технический заказчик или другое лицо, указанное в Приказе № 344/пр. А лицо, осуществляющее строительство, формирует и ведет документы по этому перечню.
Поэтому состав лучше определить заранее. Иначе часть бумаг придется восстанавливать уже после завершения работ.
Кто ведет исполнительную документацию
Обеспечить ее ведение должно лицо, осуществляющее строительство. Такое правило закреплено в части 6 статьи 52 ГрК РФ.
На практике документы часто готовят специалисты ПТО, производители работ и геодезисты. Однако конкретные обязанности зависят от структуры подрядчика.
Кроме того, часть актов подписывают представители нескольких участников стройки. Например, это могут быть заказчик, подрядчик, строительный контроль и непосредственный исполнитель работ.
То есть один инженер не может по умолчанию единолично подписать весь комплект. Для каждого документа нужно проверить требуемый состав участников.
Если на объекте есть субподрядчики, обязанности лучше распределить заранее. Иначе после закрытия этапа может выясниться, что никто не подготовил нужный акт.
Что такое акт скрытых работ
Скрытые работы проверяют до того, как следующий этап закроет результат.
Например, после устройства стяжки уже нельзя без вскрытия нормально проверить то, что находится под ней. Поэтому такую работу сначала освидетельствуют.
Пример ситуации
Предположим, подрядчик выполнил гидроизоляцию пола. Пока слой открыт, можно проверить материал и качество работ. Затем сверху появится стяжка. Поэтому до ее устройства результат нужно освидетельствовать и оформить акт.
Форма АОСР из Приказа № 344/пр носит рекомендуемый характер.
В частности, Минстрой России в письме от 2 мая 2024 года № 11362-ОГ/08 пояснил: организация может использовать рекомендованный образец или разработать свою форму. Однако документ должен сохранять необходимые сведения.
То есть менять внешний вид можно. Но исключать обязательную по смыслу информацию нельзя.
Что показывает исполнительная схема
Исполнительная схема показывает фактическое положение результата работ.
Например, на ней можно зафиксировать реальные координаты, отметки, положение конструкций или трассу сети.
В свою очередь, исполнительные геодезические схемы отражают фактическое положение законченных элементов и инженерных сетей.
Кроме того, отдельные схемы могут показывать отступления от проектных решений.
Обратите внимание, Минстрой России в письме от 23 июля 2026 года № 17406-ОГ/00 указал, что схемы отступлений должны показывать фактически выполненные изменения. При этом их нужно согласовать с лицом, которое готовило проектную документацию.
Поэтому исполнительная схема — не копия рабочего чертежа со штампом. Она должна показывать фактический результат.
Можно ли просто исправить чертеж после работ
Нет, если изменение само по себе требовало отдельного оформления.
Исполнительная документация фиксирует факт. Однако она не заменяет процедуру согласования изменений проекта или рабочей документации.
Например, часть 7 статьи 52 ГрК РФ устанавливает правила для отклонения параметров объекта от проектной документации. Кроме того, часть 1.3 этой статьи регулирует отдельные изменения рабочей документации.
Поэтому сначала нужно законно оформить изменение. Затем уже фактический результат отражают в исполнительных документах.
Иначе схема покажет, что построено, но не решит вопрос с самим отступлением.
Когда оформляют исполнительную документацию
Ее ведут по ходу строительства, а не только перед сдачей объекта.
Например, скрытые работы оформляют до их закрытия. Результаты испытаний фиксируют после проверки. А исполнительную съемку проводят тогда, когда фактическое положение еще можно надежно определить.
Поэтому подход «сначала построим, потом оформим» создает риск. Часть данных позднее уже нельзя восстановить без вскрытия или дополнительных работ.
Проще говоря, исполнительная документация должна идти вслед за стройкой. Если конструкцию уже закрыли, достоверно подтвердить отдельные факты становится намного сложнее.
Кроме того, часть 6 статьи 52 ГрК РФ требует извещать о завершении работ, которые подлежат проверке.
Исполнительная документация и общий журнал — одно и то же или нет
Нет. Общий журнал — только часть исполнительного комплекта.
Он фиксирует ход работ, сроки и сведения о строительном контроле. При этом геодезические схемы и акты скрытых работ журнал не заменяет.
Форму и порядок его ведения устанавливает Приказ Минстроя России от 2 декабря 2022 года № 1026/пр.
Поэтому заполненный общий журнал еще не означает, что исполнительная документация собрана полностью.
Кроме того, на объекте могут вести специальные журналы по отдельным видам работ.
Можно ли вести документы электронно
Да. Приказ № 344/пр разрешает электронную форму.
Решение принимает застройщик, технический заказчик или другое указанное в приказе лицо. При этом обязательного бумажного дубля для электронного комплекта не требуется.
Однако электронная форма — это не просто набор сканов в общей папке.
Если для документа опубликована XML-схема, нужно использовать установленный формат. Кроме того, система должна обеспечивать хранение данных и работу с электронными подписями.
Кстати, Минстрой в письме от 12 февраля 2026 года № 2982-ОГ/14 пояснил, что участники строительства не должны самостоятельно менять опубликованные XML-схемы.
То есть электронный формат тоже подчиняется установленным правилам.
Можно ли вести бумажный и электронный комплект одновременно
Для официального ведения достаточно выбранной формы. Поэтому обязательного двойного комплекта закон не требует.
Вместе с тем компания может делать рабочие копии для своих задач. Но нужно заранее определить, какая версия является основной.
Например, опасно, если в бумажном акте стоит одна дата, а в электронной системе уже другая редакция.
Поэтому при смешанной работе важно закрепить порядок изменений. Иначе у участников появятся две версии одного документа.
Нужно ли использовать формы из Приказа № 344/пр
Не всегда буквально. Приложения к приказу содержат рекомендуемые образцы основных актов.
К ним относятся акты:
- геодезической разбивочной основы;
- разбивки осей объекта;
- скрытых работ;
- ответственных конструкций;
- участков инженерных сетей.
Поэтому организация может адаптировать внешний вид документа. Однако нужные сведения должны сохраниться.
Если же документ ведется электронно и для него опубликована XML-схема, нужно учитывать и ее.
Важно понимать, что рекомендуемый характер формы не отменяет обязанность оформить сам документ, если соответствующая работа входит в утвержденный перечень.
Кто утверждает перечень документов
Перечень не должен появляться только по решению специалиста ПТО.
Его утверждает:
- застройщик;
- технический заказчик;
- лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения;
- региональный оператор в предусмотренном случае.
Затем подрядчик формирует исполнительную документацию по утвержденному перечню.
Поэтому список актов и схем лучше согласовать до начала соответствующих работ. Если сделать это позже, часть результата уже может быть скрыта.
Как работать с субподрядчиками
Субподрядчик может фактически выполнять отдельный вид работ. Однако общая обязанность обеспечить ведение документации остается у лица, осуществляющего строительство.
При этом в актах отражают реальных участников процесса.
Например, генеральный подрядчик может быть указан как лицо, осуществляющее строительство. А субподрядчик — как организация, которая выполнила конкретные работы.
Поэтому до начала этапа лучше определить, кто готовит акт, кто вызывает строительный контроль и кто передает документ в общий комплект.
Иначе после завершения работ стороны могут перекладывать эту обязанность друг на друга.
Сколько хранится исполнительная документация
Пункт 8 порядка по Приказу № 344/пр устанавливает длительный срок. Документацию хранят в течение всего срока эксплуатации объекта капитального строительства.
Причина понятна. Например, спустя годы по схемам можно найти скрытую сеть или уточнить фактическое устройство узла.
То есть исполнительная документация не становится ненужной после сдачи объекта. Она остается технической историей здания или сооружения.
Для электронного комплекта важно сохранить не только сами файлы. Кроме того, нужны связанные подписи и данные об их оформлении.
Когда документы передают заказчику
Сам порядок по Приказу № 344/пр регулирует прежде всего ведение и хранение. Поэтому детали передачи лучше закрепить и в договоре строительного подряда.
Например, стороны могут заранее определить сроки, формат и состав итогового архива.
Кроме того, статья 726 ГК РФ требует передать заказчику информацию, без которой нельзя использовать результат работы по назначению, если такая обязанность следует из договора или характера сведений.
Перед сдачей лучше проверить шесть пунктов:
- Во-первых, какой перечень документов нужно передать.
- Во-вторых, когда передаются промежуточные и итоговые комплекты.
- В-третьих, какая форма выбрана — бумажная или электронная.
- В-четвертых, как оформляется реестр передаваемых документов.
- В-пятых, как исправляются замечания заказчика.
- В-шестых, как передается итоговый архив после завершения работ.
Так меньше риска спорить уже после стройки о составе документов.
Почему отсутствие исполнительной документации создает проблему
Без нее сложнее подтвердить качество и фактическое устройство скрытых элементов.
Например, после закрытия конструкции обычный осмотр уже не покажет армирование, гидроизоляцию или часть инженерной сети.
Кроме того, исполнительные документы используют при строительном контроле и государственном строительном надзоре. Они также могут иметь значение при приемке работ между заказчиком и подрядчиком.
Однако нельзя сводить любой спор к формуле «нет документа — значит работа не выполнена». Нужно учитывать договор, характер работ и другие доказательства.
Иначе говоря, исполнительная документация не заменяет сам результат строительства. Но она подтверждает многое из того, что позднее нельзя проверить обычным осмотром.
Что проверить перед сдачей комплекта
Лучше проверять документы после каждого этапа. Тогда исправлять ошибки проще.
Перед итоговой передачей пройдите шесть шагов:
- Во-первых, сравните комплект с утвержденным перечнем.
- Во-вторых, проверьте акты на скрытые работы и ответственные конструкции.
- В-третьих, сопоставьте схемы с фактическим положением элементов.
- В-четвертых, убедитесь, что испытания и входной контроль подтверждены.
- В-пятых, проверьте подписи и полномочия участников.
- В-шестых, сверьте даты, номера и ссылки на рабочие чертежи.
Кроме того, для электронного комплекта стоит проверить открытие файлов и электронные подписи.
В итоге исполнительная документация показывает фактический результат стройки. Поэтому вести ее нужно одновременно с работами. Если отложить оформление до сдачи, часть скрытых данных позднее уже не получится надежно восстановить.